L’organisation Highlands Small Communities Housing Trust (HSCHT) a développé le programme « Louer pour mieux acheter » (Rent to Buy Scheme) afin d’aider les personnes à bas revenus vivant dans les Highlands en Écosse à trouver un logement abordable. Au cœur de ce programme se trouve un mécanisme financier qui permet aux familles à bas revenus d’économiser de l’argent pour acheter un logement pendant qu’elles louent celui-ci.

 

Description du projet

Objectifs

  • Le principal objectif de ce programme est de fournir aux résidents de certaines des communautés les plus éloignées du Royaume-Uni un accès à des logements abordables et de garantir que les maisons qui sont construites restent abordables dans le futur.
  • Les avantages de ce programme ne se limitent pas aux personnes qui achètent les logements. Les entrepreneurs locaux sont engagés pour les travaux de construction. Le programme cible en effet des petites sociétés locales de construction. HSCHT soutient également la formation et le développement et fournit des stages à des jeunes locaux dans les communautés rurales. Cela se fait en partenariat avec l’Université des Highlands et des Iles et avec les entrepreneurs engagés pour mettre en œuvre le programme.
  • Les communautés rurales abritent une plus grande variété de personnes, permettant aux employeurs locaux de conserver leur personnel.
  • L’accessibilité financière des logements est protégée à long terme par un mécanisme juridique.
  • Les autorités locales bénéficient également d’une pression moins importante sur leurs listes d’attente de logements.

Ce programme est une des différentes approches utilisées par l’organisation Highlands Small Communities Housing Trust pour aider les petites communautés rurales à accéder à des logements abordables. Ce modèle a été développé par HSCHT et est mis en œuvre en partenariat avec le gouvernement écossais et le Conseil des Highlands.

Le programme construit de nouveaux logements et loue ceux-ci à des familles à des loyers inférieurs à ceux pratiqués sur le marché. Une partie du loyer est conservée par HSCHT et sert de garantie pour acheter la maison. Il s’agit d’un programme d’autofinancement qui ne nécessite aucune subvention du gouvernement mais qui bénéficie de prêts du gouvernement écossais pour son développement.

Contexte

Les Highlands écossais sont une grande région qui couvre la plupart du Nord de l’Écosse. Comme son nom le suggère, il s’agit d’une région montagneuse, éloignée et indéniablement belle. Il s’agit d’une des régions les plus faiblement peuplées d’Europe, comparable au niveau de la densité démographique qu’avec le Nord de la Suède ou la Finlande. Depuis plusieurs années, cette région est de plus en plus dépeuplée.

Les Highlands possèdent une industrie du tourisme prospère, qui génère de l’emploi mais qui engendre des distorsions au niveau du marché du logement. De nombreux logement sont utilisés comme logements secondaires ou locations de vacances. Cela limite le nombre de logements disponibles pour la population locale. Le problème est particulièrement manifeste en été lorsque les touristes et les travailleurs saisonniers de l’industrie du tourisme occupent la plupart des logements disponibles. Dès lors, de nombreux locaux sont obligés de vivre dans des logements inadéquats (comme des caravanes ou chez des proches). De nombreuses familles incapables de trouver un logement décent choisissent tout simplement de quitter la région.

Depuis le début de la crise économique en 2008, les prêts hypothécaires sont de plus en plus limités au Royaume-Uni. Les prêteurs demandent des garanties importantes (souvent 25 pour cent de la valeur de la maison) avant de proposer des prêts hypothécaires. Les prix des maisons dans les Highlands varient fortement, mais étant donné que les revenus dans les régions rurales sont plus bas que dans les régions urbaines, le ratio revenus/prix des logements rend la location et l’acquisition de logement coûteuses. Pour les familles, les remboursements d’un prêt hypothécaire restent comparables au prix d’une location. Cela signifie que de nombreuses familles qui ont les moyens de s’acheter une maison ne peuvent le faire car elles n’ont pas assez d’économies pour payer la garantie.

Principales caractéristiques

Le programme « Louer pour mieux acheter » est un modèle financier qui offre un accès abordable à la propriété. Les locataires louent un logement via ce programme avec l’option d’acheter ce logement après cinq ans. S’ils choisissent de lever cette option, ils reçoivent un certain montant pour les aider à payer leur hypothèque. Le prix de vente est fixé sur base de la valeur de la maison au début du bail de cinq ans. Cela garantit une certitude aux locataires ainsi qu’un éventuel bénéfice si la valeur de la maison augmente.

Le programme utilise des emprunts de sorte que les fonds peuvent être recyclés. Les intérêts sur l’emprunt original sont remboursés lors de la vente du logement, ce qui garantit une opération neutre pour le programme. Les niveaux de loyers sont fixés afin d’être couverts par les allocations publiques si le ménage possède des bas revenus. Cela offre un filet de sécurité aux locataires si leurs revenus chutent ou s’ils tombent au chômage durant la période du programme.

L’accessibilité financière est garantie grâce à l’utilisation d’un mécanisme juridique qui permet à HSCHT de racheter le logement au propriétaire si celui-ci décide de le vendre. Cela signifie que HSCHT peut allouer le logement à une autre famille qui remplit les critères à la même quote-part. Ce mécanisme protège l’accessibilité financière du logement.

Quel est son impact ?

Le programme a fourni 30 nouveaux logements abordables, et 34 autres sont en cours de développement. Dans 34 petites communautés, il a permis de loger 143 personnes et a contribué à faire vivre des communautés rurales. Vingt-deux sociétés locales de construction ont été impliquées dans le programme. De nombreuses sociétés ont renforcé leurs liens avec les communautés locales et ont pu garder leur main-d’œuvre. Les jeunes ont également pu accéder à des formations avec des entrepreneurs.

Un financement a été trouvé pour une nouvelle phase. HSCHT définit les différents sites possibles et réalise des études de faisabilité et de viabilité financière.

Le projet a permis de sensibiliser le public et a renforcé l’accent sur la fourniture de logements abordables dans les régions rurales. L’absence de coûts pour le programme a attiré une attention particulière étant donné l’introduction de réductions sur les allocations de logement en Écosse et dans d’autres parties du Royaume-Uni.

Le gouvernement écossais désire rendre le programme disponible un peu partout en Écosse.

L’accessibilité financière des logements est protégée par un mécanisme juridique qui garantit que les nouveaux logements restent disponibles pour les locaux et ne sont pas vendus sur le marché public.

HSCHT a recours à des petits entrepreneurs locaux et soutient le commerce local dans la mesure du possible. Les logements sont modernes et nécessitent beaucoup de bois dans leur construction. Cela réduit leur empreinte carbone et assure leur efficacité énergétique. Bien qu’elles soient construites localement, ces maisons se différencient fortement des maisons locales traditionnelles qui sont généralement construites à partir de briques et de pierres de taille.

HSCHT soutient l’emploi local en travaillant avec l’Université des Highlands et des Iles, permettant aux entrepreneurs de proposer des stages à des jeunes locaux.

Comment est-il financé ?

Le gouvernement écossais fournit un prêt afin de couvrir les coûts de construction du logement pour le programme. Le gouvernement a pour l’instant fournit trois prêts pour couvrir trois phases de construction. Pour chaque phase, le prêt doit être remboursé après six ans. Les revenus des locations couvrent les intérêts sur les emprunts, l’entretien et l’assurance, et fournissent en plus une réserve qui est payée aux locataires lorsque ceux-ci achètent leur logement. HSCHT conserve tout excédent pour contribuer à ses frais généraux.

 

 

Aspects innovants

Le projet arrive à fournir des logements de qualité à des prix inférieurs à ceux pratiqués sur le marché sans avoir besoin de subventions du gouvernement.

Le modèle est transférable et peut être utilisé par d’autres, comme des communautés et des sociétés locales. L’approche soutient également l’économie rurale. Les contrats de construction encouragent l’utilisation d’entrepreneurs locaux.

Pour les ménages qui nécessitent des logements abordables et qui ont un accès limité aux financements, ce programme leur offre une garantie pour payer l’hypothèque. Cette garantie est constituée à partir des loyers payés par les locataires durant les cinq années de location. Un prix fixé dès le départ offre une certitude aux ménages qui utilisent ce programme.

 

Quel est son impact sur l’environnement ?

Dans les Highlands écossais, la météo peut être particulièrement maussade. Le programme place dès lors l’accent sur des niveaux élevés d’isolement, l’étanchéité à l’air, les systèmes de chauffage adéquats et l’utilisation de technologies renouvelables (comme des panneaux photovoltaïques), ce qui permet de réduire les coûts de fonctionnement d’une maison.

La première phase du programme inclut sept développements différents. Chaque entrepreneur a choisi son propre mode de construction selon le lieu et les conditions du site. Parmi les objectifs figuraient la réduction du refroidissement et l’utilisation de l’énergie solaire, le renforcement de l’isolation, la réduction des ponts thermiques, le renforcement de l’étanchéité à l’air, l’utilisation de poêles utilisant des combustibles propres, et l’utilisation de toilettes à double chasse et de douches consommant pas plus de 6 litres d’eau par minute.

L’utilisation d’entrepreneurs locaux et de matériaux locaux réduit en outre l’empreinte carbone des constructions.

 

Quel est son impact social ?

HSCHT travaille avec un réseau de conseils et d’autres organismes tels que des sociétés locales de développement. Ces partenariats ont contribué à définir des besoins de logement dans les régions rurales. La construction de logements abordables dans des régions rurales éloignées réduit la pression sur les régions plus peuplées. Elle permet également le maintien d’une main-d’œuvre locale (ces travailleurs fournissent des services essentiels dans les domaines de la santé, de l’enseignement, de la police, etc.). Non seulement ces bénéfices réduisent les coûts pour le gouvernement central et local, mais ils garantissent en outre une meilleure qualité de vie pour les personnes vivant dans des communautés rurales.

Les logements abordables aident les communautés à conserver des familles avec une large gamme de revenus et de compétences. Les formatioons fournies dans le cadre du programme offrent également des opportunités aux jeunes dans les communautés rurales.

 

Viabilité financière

Il s’agit d’un programme d’autofinancement. Il génère des revenus via les loyers et la vente de logements. Ces revenus permettent de payer les frais de fonctionnement du programme et d’investir des fonds dans la construction de nouveaux logements.

Le programme génère des revenus prévisibles pour HSCHT. Cela leur a permis de conserver une équipe compétente. Le programme a permis de mieux faire connaître HSCHT au sein des communautés et du gouvernement local et national, lui offrant davantage d’opportunités de financement pour d’autres projets et programmes.

L’utilisation d’entrepreneurs locaux garantit que l’investissement reste le plus possible dans la communauté et soutient les entreprises locales et les commerces locaux.

 

Obstacles

Les terrains doivent être achetés à des prix bien inférieurs à ceux du marché. Dès lors, le programme est limité à des lieux où les terrains publics peuvent être transférés ou où un propriétaire est prêt à vendre son terrain à un prix très bas.

Le programme se repose sur des taux d’intérêt très bas pour ses emprunts fournis par le gouvernement écossais. Les hypothèques doivent également être abordables pour les familles qui participent au programme. Le Royaume-Uni a bénéficié de taux d’intérêt très intéressants au cours de ces dernières années. Une hausse de ces taux d’intérêt dans le futur pourrait affecter l’attractivité et la viabilité du programme.

Certains prêteurs hypothécaires n’accordent pas d’emprunt pour les logements qui englobent ce mécanisme juridique, ce qui réduit le nombre de prêteurs disponibles pour les acheteurs.

Pour la Phase 1, il y avait la possibilité d’utiliser les fonds non dépensés fournis par le gouvernement écossais. Pour cela, le projet final devait être préparé en un peu plus de quatre mois. Cela incluait l’achat de terrains, la fourniture d’un certificat de propriété pour chaque propriété, l’évaluation des coûts totaux du projet et des prix de vente, l’établissement d’un calendrier de remboursement et le développement d’une offre pour chaque locataire/acheteur.

La topographie des Highlands peut poser problème pour les constructions, notamment là où les pentes sont abruptes. Sur un des sites, ce problème a été réglé en construisant la maison sur pilotis. Cela engendre des frais supplémentaires.

 

Leçons retenues

Il importe de parler avec le plus d’organisations partenaires locales et de les impliquer au maximum. Ces partenaires pourraient disposer de terrains, d’une expertise intéressante et/ou d’un accès à des financements qui pourraient s’avérer utiles.

Il importe de réaliser des études de faisabilité pour s’assurer que les sites soient viables et définir les éventuels problèmes avant de débuter les constructions. Certains sites seront rejetés, mais les dépassements du budget seront évités. Il faut également prévoir un fonds de réserve car il y a toujours des surprises, bonnes ou mauvaises.

Les petites sociétés devraient être encouragées à poser leurs candidatures pour les contrats via les processus flexibles de passation des marchés.

Le travail avec des entrepreneurs locaux permet une certaine flexibilité dans le contrat. Le report du début des travaux d’un mois ou deux peut permettre à l’entrepreneur de respecter plus facilement les délais du contrat. Il importe de maintenir ouverts les canaux de communication.

Le travail avec des entrepreneurs locaux est également utile dans les environnements difficiles car ceux-ci sont davantage conscients des problèmes locaux et peuvent trouver des solutions innovantes.

Il importe de rechercher en permanence de nouveaux sites de construction. Il est important d’avoir plusieurs sites en réserve si des fonds supplémentaires venaient à être disponibles.

 

Évaluation

En 2015, le gouvernement écossais a réalisé une évaluation du projet afin d’analyser la possibilité d’étendre le modèle un peu partout en Écosse. Les résultats n’ont pas encore été publiés.

Des enquêtes de suivi avec les locataires seront réalisées environ 18 à 24 mois après leur installation dans leur logement. On leur demandera de quantifier dans la mesure du possible l’impact de l’accès à un logement abordable sur leur famille.

 

Transfert

Une deuxième et troisième phase ont été acceptées par le gouvernement écossais. Celles-ci étendront le programme à d’autres régions écossaises. Le gouvernement écossais désire utiliser ce modèle un peu partout en Écosse. D’autres organisations ont déjà manifesté leur volonté d’en savoir plus, comme notamment des associations de logement ou d’autres organismes de logement.

Jusqu’à présent (en 2015), aucune autre organisation n’a adopté le programme mais le gouvernement écossais soutient ce modèle de logement et pourrait l’utiliser dans d’autres régions à l’avenir.