Description du projet

Objectifs

  • Légaliser la relation entre plus de 2.000 familles et les terrains sur lesquels se trouvent leurs logements.
  • Garantir des logements abordables et sûrs.
  • Reloger les personnes qui vivaient dans des zones à risque de façon juste et raisonnable.
  • Améliorer les conditions environnementales en développant l’infrastructure de base et en draguant le canal.
    Garantir l’accession à la propriété et la gestion du quartier par la communauté et pour la communauté.

Le Canal Martín Peña fut autrefois un cours d’eau qui traversait la capitale portoricaine de San Juan. Des squatters démunis se sont installés dans les mangroves le long de ses rives, construisant plus de 5 000 logements de fortune. L’eau de la rivière fut rapidement infestée de débris et de vase, et en l’absence de système d’égout, la rivière fut rapidement très polluée. Chaque fois qu’il pleuvait, la zone était inondée, ce qui engendrait des situations dangereuses pour les résidents. Le gouvernement décida alors qu’il fallait agir et développa un projet pour draguer le canal et irriguer les terres. Si ce projet de supprimer les problèmes environnementaux présentait des avantages évidents, une conséquence potentielle était une montée en flèche de la valeur des terrains, provoquant le déplacement des résidents originaux.

Les résidents qui vivaient dans des zones d’habitation informelles autour d’un chenal pollué et une agence gouvernementale (ENLACE) ont créé un Fideicomiso – une fiducie foncière communautaire (un modèle de propriété qui développe et gère des logements abordables au nom de la communauté). La fiducie sépare ainsi la valeur de la terre et des bâtiments. La terre appartient dès lors à la communauté, ce qui permet de garder les terrains abordables pour les locaux. Le gouvernement devait alors faire face à de nombreuses oppositions et différents retards dans des projets d’infrastructure, et voulait dès lors s’assurer de répondre aux besoins des résidents.

Entre 2002 et 2004, le gouvernement a consulté les communautés sur le dragage du canal et l’amélioration de la zone. Les communautés ont toutes manifesté leur désir de recevoir des garanties que les travaux n’allaient pas les déplacer. La consultation a débouché sur un plan de développement global et un plan d’aménagement du territoire qui incluaient des travaux de dragage et de drainage ainsi que le transfert de la terre à la communauté. Au départ, la terre fut transférée à une société publique, l’entreprise ENLACE, qui devait alors la transférer à la communauté après l’établissement d’une fiducie foncière communautaire.

L’établissement d’une fiducie a impliqué des ateliers participatifs au sein de la communauté. Ces ateliers ont établi des règlements qui gouvernaient la fiducie. Un comité consultatif et des avocats ont contribué à la fiducie afin de formaliser juridiquement les idées proposées par la communauté. Cette période vit également la création d’un Groupe de huit communautés (G8), dont le rôle était de contrôler que le plan de développement global était bien suivi par la fiducie et l’entreprise publique et facilitait la communication entre les communautés. Ce groupe est composé de représentants élus des 12 organisations communautaires, renforçant ainsi leur pouvoir collectif. La société publique s’est occupée de l’enregistrement des terrains. En 2009, un Conseil d’administration a été créé, composé de résidents, de conseils techniques et professionnels, d’un membre de la société publique et de représentants du gouvernement de Porto Rico et de la ville de. La même année, la société a transféré 200 acres de terrain à la fiducie.

Contexte

Porto Rico est un groupe d’îles au Nord-Est des Caraïbes. Il s’agit d’un territoire non incorporé des États-Unis. La Banque mondiale classe Porto Rico parmi les économies à hauts revenus mais 41 pour cent de sa population vit en dessous du seuil de pauvreté. Sur le plan économique, Porto Rico est plus pauvre que l’État le plus pauvre des États-Unis mais plus riche que tout autre État d’Amérique latine.

Les huit communautés vivant autour du canal ont une population estimée entre 15 000 et 18 000 habitants. Cette population fait partie de la plus pauvre du Porto Rico, bien que le taux de chômage (22 pour cent) soit plus bas que la moyenne du territoire. Les 5.000 logements ont été initialement construits sur pilotis à partir de matériaux légers (carton, bois, ferraille et feuilles de palmier), mais au cours du temps, les résidents ont remplacé ces matériaux par du ciment et d’autres matériaux plus solides. Il y a une production informelle d’électricité mais celle-ci est précaire. La plupart des logements sont précaires et la zone est surpeuplée (elle est trois fois plus densément peuplée que le reste de San Juan). La zone présente en outre un risque élevé d’incendie. La plupart des logements sont uniquement accessibles par des petites allées inaccessibles pour les camions de pompiers.

Principales caractéristiques

  • Éviter les conflits: La fiducie a fourni un mécanisme permettant au gouvernement et aux communautés d’atteindre leurs objectifs grâce à des accords à l’amiable.
  • Reloger les résidents dans des logements adéquats et sûrs : Certaines familles ont été réinstallées dans des logements plus sûrs et plus adéquats. À ce jour, la situation a touché 500 familles et cela concernera 1.000 familles supplémentaires au cours des dix prochaines années. Les résidents ont le choix du lieu où ils sont réinstallés (dans les limites du possible), et peuvent être logés au sein de la fiducie. Pour l’instant, il n’y a pas suffisamment de logements disponibles dans le quartier pour toutes les personnes qui doivent être relogées. Dès lors, la fiducie développe des terrains vacants pour des nouveaux logements.
  • Régulariser les titres fonciers : La fiducie fournit une sécurité d’occupation à 2.000 familles grâce à leur droit d’occuper les terrains de zones définies. Le droit d’occupation est officialisé par le cadastre. La régularisation peut également nécessiter l’obtention de permis de construire et la résolution de problèmes d’héritage. Trente notaires proposent leur aide gratuitement.
  • Garantir l’accessibilité financière à long terme et éviter les déplacements : Si les terrains étaient placés sur le marché, cela pourrait engendrer une hausse rapide des prix, rendant le quartier inaccessible financièrement pour les résidents actuels. La structure de la fiducie permet d’éviter les déplacements involontaires de la population. Les résidents détiennent collectivement les titres de propriété.
  • Garantir la participation des membres de la fiducie dans les processus décisionnels : Les membres forment une assemblée qui prend les décisions sur la fiducie. En outre, les règlements de la fiducie et le plan de développement global ont été développés via des activités participatives.
    Garantir la viabilité financière : La fiducie génère des revenus en louant ses biens, en développant des terrains vacants et en mettant en œuvre des projets comme défini par le plan de développement global. Elle offre au gouvernement et à des prestataires à but non lucratif de services communautaires la possibilité de louer des logements dans le quartier à des prix très attractifs.

Quel est son impact ?

À ce jour, les principaux impacts ont été constatés en termes d’amélioration de l’accès à la sécurité d’occupation, de relogement dans des sites adéquats, de développement de nouveaux logements et d’autonomisation des communautés:

  • Environ 1.500 familles sont maintenant éligibles pour le droit d’occupation des terrains dans le quartier. Quatre cents familles ont été formées sur la procédure, 160 ont débuté le processus de formalisation et 28 l’ont terminé. Les procédures pour régulariser le droit d’occupation des résidents ont été progressivement simplifiées et d’ici 2016, le nombre de ménages pleinement enregistrés devrait atteindre le millier.
  • La fiducie développe les premiers logements écologiques en tant que projet pilote pour davantage de maisons du quartier. Une première étape de développement de 120 logements dans un complexe multifamilial est actuellement réalisée en collaboration avec les résidents (2015). Il s’agira des premiers logements parmi les 450 qui devraient être développés dans les cinq prochaines années.
  • Différentes activités sont proposées dans le domaine de l’éducation, à travers différents ateliers qui permettent aux participants de partager leurs expériences. Une budgétisation participative est également en cours de développement.

Un impact important de la fiducie est la loi qui a été adoptée pour l’établir. Cette loi établit un précédent à Porto Rico pour les fiducies foncières communautaires et a permis de développer un modèle efficace pour répondre à l’insécurité d’occupation pour les populations pauvres dans les régions urbaines du pays.

Comment est-il financé ?

La fiducie vise à atteindre une autonomie financière lorsqu’elle sera pleinement opérationnelle. Entre-temps, elle bénéficie de subventions du secteur public et du secteur privé pour des projets spécifiques comme l’utilisation de la procédure d’inscription au régime foncier et le développement du logement. Pour l’exercice débutant le 1er juillet 2015, pas moins de 200 000 dollars ont déjà été obtenus. La fiducie reçoit actuellement 140 000 dollars par an via la location de ses propriétés, mais elle vise à atteindre 500 000 dollars d’ici la fin de l’exercice fiscal actuel.

Aspects innovants

L’utilisation d’un mécanisme de fiducie dans le contexte de bidonvilles est totalement innovante. Cette fiducie s’est basée sur des exemples internationaux qui utilisaient ce modèle principalement pour les résidents à bas revenus, notamment en Amérique du Nord et en Europe, et a adapté ce modèle aux besoins locaux.

Ce modèle est innovant car il permet aux résidents existants de rester dans le quartier et de profiter des améliorations apportées. Les investissements dans l’amélioration des conditions de vie engendrent souvent une hausse de la valeur des terrains, ce qui génère une gentrification. Les résidents originaux se voient dès lors obligés de quitter progressivement le quartier, faute de moyens. La fiducie évite cette situation en développant un système via lequel les résidents à bas revenus peuvent améliorer leurs conditions de vie sans devoir quitter la région à cause d’une envolée des prix.

Le processus de relogement des membres dans le cadre de la fiducie permet de débuter les travaux sur le canal plus rapidement, ce qui permet de réduire les coûts de relogement. Il permet également aux familles de pouvoir choisir dans une certaine mesure le lieu où elles sont relogées. Un comité de relogement a ainsi été mis en place et est composé de résidents et d’employés de la société publique.

La capacité à impliquer la communauté et à mobiliser le soutien de nombreux acteurs était un élément clé du projet. La participation de la communauté, améliorant les connaissances collectives et permettant à la communauté de devenir des citoyens actifs, s’oppose au modèle traditionnel de développement des villes, où la spéculation et les mécanismes de marché libre sont la norme.

Quel est son impact sur l’environnement ?

Les travaux sur le canal amélioreront 6.500 acres d’estuaire, permettant l’écoulement du cours d’eau. Cela permet le retour de la faune. Le dragage du canal et la nouvelle gestion des eaux fluviales permettront de résoudre les problèmes locaux d’inondation. Ils permettront également à la ville d’être plus résistante aux futures hausses du niveau de la mer.

Dans le futur, la fiducie prévoit d’étendre ses programmes financiers pour inclure des microcrédits pour l’efficacité énergétique.

Une équipe environnementale a été créée afin de permettre aux enfants et aux jeunes de s’impliquer dans les prélèvements d’échantillons d’eau pour des contrôles de qualité ou dans le développement de la communauté et des écoles.

Quel est l’impact social du projet ?

Participation dans la gouvernance

Les résidents ne possédaient auparavant aucun titre de propriété pour les terrains sur lesquels se trouvaient leurs logements. Pour eux, la priorité était de pouvoir rester dans le quartier dans lequel ils vivaient depuis des générations.

Les résidents ont reçu des formations sur les processus participatifs afin de bien comprendre ces méthodes et leurs objectifs pour pouvoir pleinement s’engager dans ces processus. Des activités dans des domaines tels que la musique, le cinéma ou le théâtre ont également été organisées pour favoriser la participation des citoyens.

Des discussions se sont tenues sur les modèles d’occupation qui seraient les mieux adaptés, incluant l’accession individuelle à la propriété, les coopératives et les fiducies foncières communautaires. Ces modèles ont été évalués sur base de différents critères, et les résidents ont décidé qu’une propriété collective à travers une structure de fiducie foncière communautaire répondait le mieux à leurs objectifs.

Entre 2002 et 2004, sept cent réunions participatives se sont tenues pour rédiger plusieurs documents, dont :

1. Le plan pour le développement global et l’utilisation des terres pour le quartier (approuvé en 2007): un guide pour le développement de chacune des communautés du quartier, comme décidé par ses résidents.
2. La loi pour le développement du quartier (approuvé en 2004): a créé la société, la fiducie et le G8 en tant qu’entités chargées de répondre aux priorités des résidents.

Entre 2006 et 2008, le G8 et la société ont organisé trois séries d’ateliers communautaires qui se sont tenus toutes les deux ou trois rues. Ces ateliers ont permis de développer le Règlement général pour le fonctionnement de la fiducie.

Cohésion et intégration

La plupart des activités de la fiducie sont réalisées avec et par les résidents du quartier. Les résidents membres de la fiducie sont chargés d’expliquer les avantages de la procédure d’inscription au régime foncier aux personnes qui vivent sur les terres mais qui ne font pas partie de la fiducie.

Les communautés ont collaboré avec de nombreux autres acteurs tels que des professionnels des professeurs, des étudiants et la presse, et ont été invitées pour partager leurs expériences avec différentes audiences dont des groupes communautaires et des cercles universitaires.

Permanence à long terme

Les résidents ont pu rester sur des terres de haute qualité au cœur de San Juan, et se sont organisés pour transformer le quartier en région attrayante. Cela permet de réduire les inégalités au niveau de la qualité de vie avec les autres résidents de San Juan. Si la fiducie n’avait pas été créée, la réhabilitation du canal aurait engendré des investissements spéculatifs et déplacé la population pour laisser la place à des hôtels, des bâtiments commerciaux, etc. Grâce à la fiducie, les résidents ont développé une loi qui leur permettait de posséder et gérer le quartier et d’y rester à long terme. Cela est exceptionnel dans la mesure où la région était sous pression pour subir un réaménagement commercial.

Renforcement des capacités

La fiducie soutient le développement de compétences en matière de leadership et favorise l’esprit critique pour les adultes, les jeunes et les enfants. Trente programmes de développement social ont été développés pour améliorer les connaissances collectives et les compétences pour les générations futures.

Santé et sécurité

Pendant des décennies, la population a vécu dans des conditions précaires et a été exposée à des risques sanitaires liés à la pollution du canal (inondation, mauvaise qualité de l’eau, déchets solides et liquides, etc.). Les risques de souffrir de problèmes gastro-intestinaux, d’asthme et de dermatite étaient particulièrement élevés, et l’absentéisme à l’école et à l’emploi était élevé à cause des nombreuses maladies. La réhabilitation du canal permettra de réduire ces problèmes.

Les programmes sociaux incluent également des initiatives contre la violence et la consommation de drogue. Les enfants peuvent devenir des « gardiens de la prévention » pour aider leurs pairs à lutter contre la violence et les addictions. Des tournois de sport sont associés à des ateliers sur la violence et l’inégalité entre les sexes.

Viabilité financière

La fiducie vise à atteindre une autonomie financière lorsqu’elle sera pleinement opérationnelle. La fiducie et la société reçoivent des fonds de différentes sources comme des dons, des investissements, des revenus de loyers, etc.

La fiducie dépend également du bénévolat qui, bien qu’il soit rentale, nécessite une certaine gestion et peut être instable sur le long terme.

La fiducie a le devoir de développer et de maintenir le logement accessible pour les communautés. Elle ne peut revendre les terres et peut uniquement vendre ou louer des logements en vue d’en faire bénéficier ses membres. Elle réinvestit les bénéfices dans les communautés par le biais d’un fonds renouvelable. Ce fonds est destiné à l’amélioration des infrastructures, à l’achat de propriétés et à d’autres priorités du plan de développement global.

Étant donné que le quartier est en meilleur état, la valeur collective des terrains devrait augmenter de façon significative. Lorsqu’un ménage vend sa maison, les bénéfices vont en partie à la famille et en partie à la fiducie, dans la mesure où la hausse de la valeur est due à l’entretien et à l’amélioration de la maison par la famille et par le travail de la société et de la fiducie dans la région. Lorsqu’une famille vend sa maison, la fiducie a toujours l’option d’être le premier acheteur et peut garantir un prix abordable pour l’occupant suivant.

La fiducie aide les familles à bien comprendre la façon dont il convient de gérer leurs emprunts. Cela permet de réduire les cas de non-paiement des hypothèques causés par l’incapacité de rembourser les emprunts. La fiducie apparaît sur le contrat hypothécaire et garantit l’achat de la propriété en cas de défaut de paiement. La fiducie espère également aider les familles à augmenter leurs revenus. Une des idées est d’utiliser des certificados de participación (similaires aux actions participatives américaines) en tant que forme supplémentaire de revenus pour les membres.

Obstacles

Un événement est venu perturber les plans de la fiducie en 2009. Le Maire de San Juan a adopté une législation qui retransférait les terrains à la municipalité de San Juan. Le gouvernement a approuvé une loi qui prenait les terres de la fiducie pour les mettre en vente.

La communauté, les professionnels, les professeurs, les étudiants, les représentants des médias, les militants et d’autres acteurs ont uni leurs forces pour contester cette décision et ont affirmé que la fiducie était la meilleure option, tant pour les communautés que pour l’ensemble de la ville de San Juan.

En août 2013, leurs efforts ont porté leurs fruits et cette loi a été annulée. Les communautés et la fiducie ont été renforcées et ont attiré davantage de visibilité, engageant de nombreux acteurs devenus des défenseurs de la fiducie.

Leçons retenues

Lorsque la fiducie a récupéré les terrains en 2013, les membres et les défenseurs de la fiducie ont réalisé qu’il fallait faire quelque chose pour éviter qu’une telle situation ne se répète. Si les terrains étaient enregistrés en tant qu’entités privées avec une indépendance juridique, les gouvernements suivants seraient moins tentés de changer les titres de propriété car ils devraient payer des compensations à la fiducie.

La fiducie apprend à adapter les régularisations à un contexte où il manque souvent des documents et où les cas doivent être traités individuellement. Il convient de trouver un bon système pour collecter et mettre à jours les informations du terrain afin de réduire les retards.

Évaluation

Aucune évaluation n’a encore été réalisée.

Transfert

La fiducie ne projette pas d’étendre le projet au-delà des frontières actuelles de la fiducie. Toutefois, le nombre de membres de la fiducie est en hausse constante.

La fiducie est heureuse de partager ses expériences avec d’autres rencontrant des problèmes similaires. Par exemple, le bidonville de Villas del Sol également situé à San Juan a demandé l’aide de la fiducie pour savoir comment éviter les déplacements (ils ont finalement opté pour une propriété collective des terrains par le biais d’une coopérative).