Champlain Housing Trust

Description du projet

Contexte

Située sur la rive du Lac Champlain, la ville de Burlington a assisté au déclin de ses terres et des quartiers voisins à cause des changements économiques. Les précédents programmes de rénovation urbaine de la ville avaient balayé les communautés très unies et, en 1984, le nouveau gouvernement municipal a été invité à développer un programme de rénovation urbaine qui préserverait les communautés et améliorerait le parc de logements sans le déplacer. Il s’agissait d’objectifs audacieux à une époque où le gouvernement fédéral réduisait les programmes de logement et de développement communautaire et coupait les budgets consacrés à la lutte contre la pauvreté.

Étant une région très attrayante composée de petites fermes et de petites villes au nord de la ville de New-York, l’État du Vermont est très populaire pour les résidences secondaires et les loisirs. Il dispose du marché locatif le plus tendu du pays et du troisième taux de vacance le plus bas au niveau des logements à vendre. Cela se traduit par un accès difficile au logement pour les locaux disposant de revenus moyens. En 2006, 67 pour cent des habitants du Vermont ne gagnaient pas suffisant d’argent pour acheter un logement de prix moyen, et 59 pour cent des ménages ne gagnaient pas suffisamment d’argent pour se permettre une location à prix moyen. Ces prix sont encore plus élevés dans les trois contés où opère la fiducie, où le prix locatif moyen, à savoir 983 dollars, est supérieur de 200 dollars à la moyenne de l’État. Le coût moyen d’un logement est de 240.000 dollars, nécessitant un salaire de près de 80.000 dollars et des économies de 16.000 dollars pour être accessible.

Principales caractéristiques

Les fiducies foncières communautaires sont des organisations locales à but non lucratif qui possèdent des terres et des propriétés en fiducie qui sont mises à la disposition de la communauté. Non seulement elles garantissent une accessibilité financière à long terme et une préservation des allocations de logement, mais elles fournissent en outre un modèle d’emprunt responsable aux personnes à bas revenus ainsi que la possibilité de s’impliquer dans les processus décisionnels de la communauté. Créée à l’origine en tant que fiducie foncière communautaire de Burlington en 1984, l’organisation a fusionné avec un autre organisme de logement locatif pour créer la Champlain Housing Trust en 2006.

À ce jour, la CHT dispose de 430 logements destinés à des familles uniques et à des copropriétés, ainsi que 1.500 logements locatifs, 115 coopératives et 64.000 m² d’espaces commerciaux et de bureaux. Quelques 120 autres appartements sont en cours de développement. La CHT acquière des terres et des propriétés et vend ou loue les propriétés ou d’autres services communautaires à des personnes ou sociétés tout en restant propriétaire des terrains sous-jacents. Via un bail emphytéotique, la CHT donne aux occupants les pleins droits aux terres pendant la durée de leur occupation (et de celle de leurs héritiers), mais demande un partage des capitaux en cas de revente, garantissant ainsi une accessibilité financière permanente. Dans le cadre de la formule de revente, seuls 25 pour cent de la marge de la valeur de la propriété revient à l’occupant.

Exemple de la façon dont fonctionne la formule de revente : Prenons l’exemple d’une propriété achetée 200.000 dollars, dont 160.000 dollars d’hypothèque et 40.000 de subvention de la CHT. Après quelques années, le propriétaire décide de vendre le bien, maintenant estimé à 260.000 dollars. Le vendeur reçoit 15.000 dollars (25 pour cent de la marge) plus la valeur des remboursements hypothécaires, par exemple 10.000 dollars, ce qui lui permet de disposer de 25.000 dollars pour acheter un autre bien. La CHT achète le bien pour 175.000 dollars et prend 6 pour cent de frais de gérance des 15.600 dollars, et les autres 29.400 dollars d’excédents sont ajoutés à la valeur de la subvention originale, ce qui donne un total de 69.400 dollars. La CHT vend le logement à un nouveau propriétaire pour 260.000 dollars avec une hypothèque de 190.600 dollars et une subvention de 69.400 dollars. Une subvention initiale est toujours nécessaire pour garantir l’accessibilité financière, mais comme le démontre l’exemple ci-dessus, cet argent est réutilisé lors de la revente. L’accessibilité à long terme sert également l’intérêt public en recyclant tout investissement public qui crée l’accessibilité financière initiale et permet à la CHT de servir plusieurs générations de propriétaires sans nécessiter de subventions publiques supplémentaires.

La CHT ne veut pas se limiter à un simple mécanisme de revente. Elle se veut inclusive et gouvernée démocratiquement, avec une constitution qui rassemble différents éléments de la communauté pour protéger sa mission au cours du temps. Elle est gouvernée par un comité de 15 administrateurs, dont cinq représentent les intérêts des personnes qui vivent dans les comtés concernés mais ne vivent pas sur les terres de la fiducie, cinq sont des représentants d’organismes ou de gouvernements publics, et cinq sont élus par les propriétaires, les locataires les membres de coopératives vivant dans les logements de la CHT.

L’approche de la CHT a un impact important sur la régénération de quartiers défavorisés de la ville, avec l’impact phisique le plus visible au nord de Burlington où la fiducie possède près de 500 appartements et 70 logements et condominiums dans un quartier de la ville qui est devenu complètement défavorisé et délabré. En plus de rénover les propriétés, la CHT développe des sites inhabitables en services communautaires comme des petits parcs. Elle aide également d’autres organisations à but non lucratif à créer des services communautaires dans les quartiers où les niveaux de pauvreté sont les plus élevés, comme des services qui réparent les voitures des familles à bas revenus ou qui fournissent de la nourriture aux familles défavorisées ou préparent des repas chauds pour les sans-abris. Elle peut réaliser ce travail car elle accès à différentes ressources grâce à sa mise en œuvre de projets difficiles et à son engagement à garder des bâtiments pour un usage communautaire.

La CHT cherche également à développer des propriétés abordables dans des régions confrontées à une gentrification en vue de maintenir une mixité sociale, comme par exemple ses 40 appartements sur la rive régénérée, qui sont les seules locations de la région ainsi que les premiers appartements résidentiels verts de l’État.

Couverture des coûts

La CHT a reçu une subvention initiale de 200.000 dollars des autorités municipales en 1984. Toutefois, sa stratégie actuelle de financement ne diffère en rien des autres organismes de logements sociaux aux États-Unis. La CHT utilise tous les fonds publics fédéraux, régionaux et locaux disponibles, ainsi que des investissements privés, des dons et des subventions de fondations. Son modèle d’entraide envoie un message fort aux bailleurs, notamment dans le climat politique actuel qui lui permet d’attirer des fonds. Les sources de revenus actuelles proviennent de subventions fédérales et régionales (23 pour cent), des loyers (24 pour cent), des bénéfices sur les reventes (16 pour cent) et des intérêts et honoraires pour les locations commerciales et autres (36 pour cent).

Les récents problèmes liés à la crise des subprimes n’a pas eu d’impact négatif sur la CHT, mais ont en revanche contribué à mettre en exergue la valeur de son approches liée aux emprunts responsables pour les personnes à bas revenus. L’expérience en 1991 de la chute du marché immobilier a engendré une perte des revenus liés à la gérance, et un fonds de gérance a été créé pour mettre de l’argent de côté pendant les périodes de hausse rapide des valeurs immobilières en vue de pouvoir utiliser cet argent lors de la baisse des prix. L’expérience actuelle de la crise des crédits-logement (décembre 2007) démontre que lors du 4^e trimestre de 2007, le taux annuel de saisies des hypothèques était de 2 pour cent, allant jusqu’à 3,4 pour cent dans certaines régions. En revanche, une enquête de 80 fiducies foncières communautaires n’a révélé que deux saisies sur 3.100 logements en 2007, soit un taux annuel de forclusion de 0,06 pour cent. Les propriétaires des fiducies foncières communautaires ont dès lors 30 fois moins de chance de perdre leur logement que les autres propriétaires.

On estime que la fiducie peut réduire le coût de l’accès à la propriété de 25 pour cent, grâce à sa subvention initiale, la baisse des prix immobiliers et les coûts légaux associés à l’achat du bien.

Impact

• Le projet garantit l’accès au logement abordable (location ou vente) aux personnes qui n’ont pas accès au marché immobilier, avec des maisons moyennes accessibles financièrement aux familles ne touchant que 57 pour cent du revenu moyen.
• Hausse de la mobilité résidentielle, avec 74 pour cent des personnes qui accèdent à la propriété et 5 pour cent qui déménage dans une plus belle propriété de la fiducie.
• Les politiques régionales et municipales ont été modifiées, et l’accessibilité financière permanente est maintenant la politique de logement officielle de l’État du Vermont. En collaboration avec d’autres militants dans le domaine du logement, la CHT a réussi à faire adopter la conversion d’immeubles locatifs en copropriétés ainsi que d’autres protections pour les locataires, tant au niveau municipal qu’au niveau de l’État.
• Des mécanismes durables de financement ont été mis en place au niveau local via le fonds de la fiducie foncière de Burlington.
• Le modèle des fiducies foncières communautaires développé par la CHT a été transféré au niveau national et est éligible pour des subventions fédérales du Département du Logement et du Développement urbain.

Aspects innovants

• La CHT était une des premières organisations aux États-Unis à développer l’approche des fiducies foncières communautaires pour garantir des logements abordables à long terme ; cette approche est maintenant largement utilisée aux États-Unis et à l’étranger.
• Une structure qui permet à tous les membres de la fiducie de gouverner la disposition des terres, ce qui renforce l’engagement de l’organisation et sa mission.
• La fourniture de services et d’un accompagnement constant aux propriétaires dans les domaines de la budgétisation, de l’entretien, etc.

Quel est son impact sur l’environnement ?

Les logements de la CHT ont toujours été assez modestes en taille par rapport aux tendances du marché aux États-Unis, très écologiques et situés dans des quartiers denses au cœur de communautés existantes. La situation urbaine garantit une bonne utilisation des terres et réduit le besoin d’utiliser des voitures.

Le premier appartement résidentiel certifié « vert » de l’État du Vermont est le bloc de 40 appartements de la CHT situé sur la rive. La CHT analyse également son portefeuille de 1.600 logements locatifs pour les rendre plus écologiques et utiliser des matériaux durables.

Outre son programme de nouvelles constructions, la CHT travaille en collaboration avec la communauté de la conservation du Vermont, en vue de réutiliser des bâtiments historiques locaux pour proposer des logements abordables.

Viabilité financière

Plusieurs sources de revenus ont été développées en vue de garantir la viabilité organisationnelle constante de la CHT. Ces sources incluent l’organisation de la communauté, la collecte de fonds par les membres de la CHT, le bénévolat, l’aide technique et les dons d’entreprises locales. Une dotation est en cours de développement en vue de fournir des fonds durables dans le futur, et s’élève actuellement à 2 millions de dollars. Un pourcentage (six pour cent) de la valeur de chaque revente revient à la CHT en vue de couvrir ses frais de gestion. La plupart des subventions de la CHT sont utilisées dans des nouveaux investissements privés.

Le modèle des fiducies foncières communautaires fournit des opportunités d’accès abordable à la propriété pour ses membres qui ne peuvent utiliser les méthodes traditionnelles de financement des logements, leur permettant d’acquérir leurs propres logements. Dans certains cas, les programmes d’accès à la propriété de la CHT ont permis à des ménages touchant pas plus de 12.000 à 20.000 dollars par an d’acheter leur propre logements (2006), et les appartements locatifs de la CHT profitent aux personnes ne touchant que 30 pour cent du revenu moyen de la région.

On estime que la fiducie peut réduire le coût de l’accès à la propriété de 25 pour cent, grâce à sa subvention initiale, la baisse des prix immobiliers et les coûts légaux associés à l’achat du bien.

L’accessibilité à long terme sert également l’intérêt public en recyclant tout investissement public qui crée l’accessibilité financière initiale et permet à la CHT de servir plusieurs générations de propriétaires sans nécessiter de subventions publiques supplémentaires.

La CHT a créé deux centres disponibles pour les personnes de tous revenus qui ont besoin d’aide pour décider si et quand elles doivent acheter un logement. Au cœur de ce service se trouve une formation de huit heures qui permet aux personnes de s’acclimater à toutes les étapes de l’achat d’un logement, de la définition de leur budget à l’évaluation de la qualité d’un logement en passant par le travail avec des agents immobiliers et d’autres professionnels. Environ 400 ménages suivent cette formation chaque année, et 130 de ces ménages finissent par acheter un bien.

Quel est son impact social ?

La CHT offre des opportunités de renforcement de compétences à tous ses membres. Les résidents et les non-résidents sont activement impliqués dans l’organisation de la fiducie via différentes activités communautaires. Des événements organisationnels allant de pique-niques à des journées de nettoyage en passant par la plantation d’arbres permettent de rassembler les membres et de les impliquer dans le travail de la CHT. Les postes vacants du conseil sont pourvus lors d’une élection organisée dans le cadre d’une assemblée annuelle où les membres reçoivent les rapports financiers et les rapports d’activités. Des bulletins d’informations, des sites web et des courriels les tiennent informés des différentes nouvelles.

Les associations de résidents bénéficient d’une aide dans les différents projets en vue de les aider à définir les besoins de la communauté et à prendre les bonnes décisions. Les 115 résidents qui vivent dans des coopératives ont leurs propres conseils d’administration.

La coopération est encouragée entre les groupes communautaires, ainsi qu’entre les propriétaires, les autorités municipales et les assemblées de planification de quartier. La CHT intègre différentes gammes de revenus dans ses bâtiments, comme dans le projet de la rive où la majorité des locataires touchent moins de 60 pour cent de revenu moyen, mais où 12 pour cent touchent des revenus plus élevés et peuvent payer le prix du marché.

Les membres sont mobilisés pour lutter contre le « nimbyisme » lorsque des voisins s’opposent à une proposition de nouveau développement. Les résidents et dirigeants de la CHT assistent à des réunions de quartier lors desquelles le travail de la fiducie est présenté. Bien qu’il soit facile d’arrêter des projets de développement dans le Vermont, la CHT n’a jamais perdu de projet à cause de l’opposition des résidents de certains quartiers, même dans les quartiers les plus nantis.

Obstacles

• L’approche de la fiducie foncière communautaire a complètement chamboulé la législation immobilière américaine, dans la mesure où la liberté de gagner le plus d’argent possible dans l’immobilier est socialement intouchable et protégée légalement aux Etats-Unis, et les contrats signés entre la CHT et les acheteurs limitent la vente libre de terres au sein du marché. Cela a été réglé par la mise en place d’une approche très fiable garantissant des structures légales très strictes. Les locations sont fournies pour une période de 21 ans et sont renouvelables indéfiniment par le locataire. Tous les acheteurs doivent engager un avocat indépendant pour garantir qu’ils comprennent les dispositions juridiques du contrat et doivent confirmer leur accord par écrit.
• L’acceptation du modèle des fiducies foncières communautaires dans la société n’a pas été évidente mais les avantages sont maintenant reconnus.

La réduction continue des fonds publics a été surmontée par la collaboration avec d’autres organisations de logement à but non lucratif et par la mobilisation de différentes sources de financement.

Leçons retenues

• Il importe de se montrer flexible pour survivre et continuer de se développer. Cette flexibilité se trouve au cœur du modèle des fiducies foncières communautaires, notamment au niveau du recalcul de la limite de la marge en vue de fournir un rendement juste aux propriétaires.
• Admettre ses erreurs et les corriger.

Évaluation

Il y a un suivi constant des activités pour garantir le maintien de l’accessibilité financière. En 2002, une étude a été réalisée après 20 ans de fonctionnement. Elle a étudié les 97 reventes qui avaient été réalisées et a mesuré différents indicateurs clés (voir plus bas pour les résultats). Une autre étude a été réalisée en 2007 pour mettre à jour cette étude et les résultats seront publiés l’année prochaine dans la mesure où il y a maintenant plus de 200 reventes (29 en 2007).

Transfert

La CHT s’est toujours considérée dans le cadre d’un plus large mouvement de réforme foncière et s’est toujours engagée à contribuer au développement de cette réforme en partageant le plus possible son expérience. L’accessibilité financière permanente du modèle a attiré le soutien des gouvernements locaux, régionaux et fédéraux, surtout ces dernières années lorsqu’ils ont rencontré des difficultés pour préserver l’accès à la propriétés dans leurs juridictions à cause de la chute des ressources publiques et, dans de nombreux cas, la hausse des prix immobiliers.

Le projet a eu un impact important au niveau local où l’accessibilité financière permanente est maintenant inscrite dans la politique de logement de l’État.

En 2005, des fiducies foncières communautaires venant des quatre coins des États-Unis se sont rassemblées pour former le réseau national des fiducies foncières communautaires, dans lequel la CHT joue un rôle très important. Ce réseau bénéficie du soutien financier de l’Institut Lincoln de la politique foncière ainsi que de sources fédérales, et se développe rapidement en tant que centre d’échange de bonnes pratiques. La Community Land Trust Academy a été créée pour fournir des formations au secteur du logement abordable.

Plus de 200 fiducies foncières communautaires ont été développées aux États-Unis en utilisant l’exemple de Burlington. La moitié de ces fiducies ont été développées au cours de ces sept dernières années en réponse à la hausse des prix immobiliers et sont particulièrement florissantes au sein des marchés immobiliers les plus coûteux (Californie, Floride). La ville de Washington développe actuellement une fiducie municipale, avec plus de 1.000 logements prévus dans le cadre de la première étape. Le Nebraska souhaite développer une initiative de ce type dans l’ensemble de l’État. La CHT a aidé un groupe d’Hawaïens à protéger l’accès à des terres dans des régions victimes de gentrification à cause du tourisme et du marché des résidences secondaires. Ils ont récemment adopté une fiducie sur base du modèle de Vermont.

Sur le plan international, plusieurs groupes britanniques et canadiens sont venus voir le fonctionnement de l’approche pour ensuite l’adopter avec le soutien d’organismes nationaux de logement. L’Housing Corporation au Royaume-Uni permet maintenant l’octroi d’allocations sociales de logement pour des projets de fiducie foncière communautaire. Des formations sont également données à des travailleurs de l’USAID sur cette approche, considérée comme une excellente opportunité dans les démocraties émergences, offrant un juste milieu entre les modèles publics du passé et la privatisation immédiate.

CD-ROM disponible…

En 2009, la World Habitat a organisé une visite du projet de la Champlain Housing Trust aux États-Unis. Les détails du projet, ainsi que des documents techniques, vidéos, images et perspectives des personnes qui ont participé à la visite, sont maintenant disponibles sur CD-ROM. Pour télécharger le contenu du CD, veuillez cliquer ici.