Creada en 1968, Eden Housing (Eden) es una compañía sin fines de lucro con sede en el Estado de California, dedicada a construir viviendas accesibles de alta calidad para familias en situación de vulnerabilidad. El proyecto comenzó con el uso innovador de políticas de vivienda incluyentes comunales que permitían la agrupación de unidades de vivienda accesibles en una misma zona para un mayor beneficio público. La iniciativa, concluida en 2008, incluía una serie de reuniones regulares de los miembros de la comunidad y la realización de esfuerzos de planificación comunitaria más integrales para beneficiar directamente a 78 familias de bajos ingresos en la ciudad de Hayward, cuyos ingresos oscilan entre el 15 y el 50% del promedio en la zona. Los residentes trabajan en centros de salud, escuelas y en la industria de la electricidad e incluyen a asistentes médicos y dentales, asesores, empleados de salones de belleza, mecánicos, dependientes de almacenes, camareros y cocineros. Como propietario desde hace muchos años de Walker Landing, Eden sigue administrando y manteniendo profesionalmente la propiedad, así como brindando servicios de apoyo a sus residentes.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Brindar vivienda accesible de alta calidad, bien administrada, provista de servicios y saludable para familias de bajos ingresos, mejorando la infraestructura precaria, modernizando los servicios básicos y mejorando las vías de acceso con el fin de transformar y revitalizar la vecindad.
  • Crear un modelo de alianza incluyente para la construcción de viviendas con una empresa  local de construcción del sector privado.

Contexto

En el actual mercado de vivienda de la zona de la Bahía Norte de California, los ingresos de las familias pobres que alquilan los hogares donde viven no pueden seguir el ritmo de la inflación, al tiempo que los niveles de arriendos en toda la región de la Bahía siguen en aumento. En el año de 2009, el valor del ‘Alquiler Justo de Mercado’ para un apartamento de dos dormitorios en el Condado de Alameda era US$1.295 al mes, accesible a hogares que ganaban al menos US$51.800 por año, es decir, 125 horas por semana con un salario mínimo. En el año de 2008, la tasa de apartamentos desocupados en la zona de la Bahía se estabilizó después de un prolongado decrecimiento, gracias a la creación de algunas nuevas unidades, pero los valores de los arriendos siguieron subiendo. El alquiler promedio ha aumentado en un 12% desde el año de 2007, a US$1.686.

El número de propietarios de viviendas en la zona de la Bahía todavía es inferior en comparación con el resto de la nación y el Estado, y el mercado no está produciendo suficientes opciones de vivienda del tipo que necesitan los hogares que están en el extremo inferior de la escala de ingresos. Según el Elemento Vivienda del Plan General de la Ciudad de Hayward, aproximadamente un 33% de las familias de Hayward tienen cuatro o más miembros; sin embargo, solamente un 16% de las unidades de alquiler tienen tres dormitorios o más. Esto indica que existe la probabilidad de un hacinamiento moderado a severo en las unidades de alquiler. Más del 41% de los hogares que arriendan en Hayward pagan un 30% o más de los ingresos del hogar por concepto de alquiler de la vivienda y un 18% paga más del 50% de los ingresos de su hogar para cubrir el costo de la vivienda. Walker Landing brinda casas de tres dormitorios, accesibles, de alta calidad, con un consumo de energía eficiente para familias de bajos ingresos, atendiendo así una necesidad crítica de vivienda en la zona.

Rasgos Clave

Walker Landing es un nuevo proyecto habitacional de 78 unidades de arriendo, sumamente accesibles, para familias de bajos ingresos en Hayward, California del Norte. Este proyecto demuestra que es posible ofrecer vivienda accesible a pesar del limitado apoyo financiero del Estado, y es el resultado de la política de vivienda incluyente de la Ciudad de Hayward, que se promulgó en el año de 2004. Las políticas de vivienda incluyentes, que son comunes en todo el país, requieren que las empresas de construcción de viviendas que operan en el mercado asignen un porcentaje especifico de unidades a un nuevo proyecto habitacional para vivienda popular. Tradicionalmente, estas políticas han requerido que los promotores urbanos distribuyan algunas cuantas de estas unidades en una subdivisión más grande. Sin embargo, en Hayward, una política más flexible permite a la ciudad realizar un mayor beneficio público.

Los terrenos para el proyecto fueron proporcionados por un promotor comercial como una forma de cumplir con su obligación de hacer contribuciones en especie al construir 26 unidades de vivienda popular. En lugar de construir este pequeño número de unidades populares en varios sitios diferentes, la constructora suministró un terreno de 3.5 acres y un préstamo de diferencia para desarrollar este proyecto, que proporcionó casi tres veces más unidades.

El proyecto incluye nueve edificios, en los que se incluyen casas de dos pisos y edificios de apartamentos, dispuestos alrededor de tres patios centrales en un terreno industrial contaminado en el que se erguía anteriormente una planta de encurtidos abandonada. El proyecto incluye un edificio comunal que se abre hacia un patio central, bancas en la parte exterior y zonas de juego, así como áreas para hacer asados y picnic. Otros parques más pequeños ubicados en todo el proyecto complementan este espacio central común. Todas las unidades también tienen un espacio abierto privado en los pisos inferiores o en los balcones del primer piso. La sala comunal y el centro para el aprendizaje de computación son utilizados para las diversas actividades y programas organizados por los residentes, tales como educación en tecnología y programas de enriquecimiento extracurriculares para los niños y adolescentes después de la escuela y durante las vacaciones de verano. La sala comunal cuenta con una oficina de administración de la propiedad in situ y puede abrirse a la comunidad más amplia según lo necesario.

Construido aplicando altas especificaciones de sostenibilidad, el proyecto aborda temas de eficiencia energética y manejo de desechos. Está ubicado cerca de instalaciones de transporte público y escuelas e incluye muchos rasgos ecológicos, como la reducción al mínimo de demoliciones y desechos de construcción, las unidades de vivienda tienen un aislamiento adecuado, estructuras de madera trabajada de valor óptimo, pisos y acabados durables y saludables, sombra natural y ventilación para mantener las unidades frescas, y jardines adaptados al clima que prevén un uso eficiente del agua.

Cobertura de Costos

Los costos de capital para el desarrollo sumaron en total US$26.3 millones. La constructora comercial DeSilva, trabajando de acuerdo con las pautas de la política de vivienda incluyente de Hayward, donó los terrenos donde se construyó el proyecto, así como US$3 millones a través de un subsidio de diferencia para Eden, lo que le permitió a esta última apalancar formas adicionales de financiamiento para el proyecto, incluyendo préstamos y créditos fiscales. La estructura de financiamiento de Walker Landing está compuesta de múltiples fuentes de financiamiento, reflejando la alianza que existe entre las agencias, necesaria para financiar la construcción de vivienda popular en una zona de alto costo como es la zona de la Bahía de San Francisco, en California. Los costos corrientes del proyecto son financiados en su totalidad con los alquileres pagados por los residentes. Los costos de servicios son pagados a partir del presupuesto operativo de la propiedad.

Impacto

  • Se recibieron más de 1.500 solicitudes para los 78 apartamentos, los que se alquilaron en su totalidad menos de dos meses después de terminados los trabajos.  Esto demuestra la fuerte demanda represada de viviendas populares familiares en la vecindad. El proyecto ofrece condiciones de vida mucho mejores que las que las familias pueden esperar de otro modo pagando un alquiler similar en el mercado privado, y al cobrar alquileres inferiores a las tarifas corrientes en el mercado, las familias pueden gastar una mayor parte de las ganancias familiares en alimentos, servicios básicos, ropa y educación.
  • Walker Landing reutilizó un terreno industrial contaminado donde existía una planta de encurtidos abandonada, transformándolo en una floreciente comunidad residencial popular. Como resultado, la infraestructura de la zona fue mejorada de manera significativa con la implementación de nuevas vías de acceso, aceras y servicios básicos. El desarrollo de Walker Landing es parte de un plan de redesarrollo más amplio para la zona, y el proyecto sirve como catalizador para el desarrollo de vivienda de alta calidad y para la revitalización de la zona de Mount Eden.

 

¿Por qué es innovador?

  • El proyecto es una solución innovadora al desafío de brindar vivienda popular en el contexto de la disponibilidad limitada de fondos públicos, gracias a su modelo de asociación de vivienda incluyente y el uso creativo de las ordenanzas locales relacionadas con la provisión de vivienda popular por parte de empresas constructoras locales, para garantizar la obtención de un mayor número de unidades de vivienda popular.
  • El proyecto cuenta con un Programa de Servicios para los Residentes, que ayuda a mejorar las oportunidades de vida de los residentes de bajos ingresos.
  • Colaboración con otras organizaciones locales para ayudar a financiar los servicios proporcionados a los residentes, así como para crear una mayor conciencia en la comunidad y una mayor participación en los diversos programas ofrecidos.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

  • El redesarrollo requirió una limpieza ambiental y la remoción de toxinas del suelo del terreno de la antigua planta de encurtidos.
  • El 100% del concreto que cubría el terreno contaminado fue partido y reciclado. Además, los desechos generados por la construcción se redujeron considerablemente, gracias al reciclaje del 90% de los desechos de madera y el 86% de escombros mezclados.
  • En todo el proyecto se usaron planchas de madera desprovistas de formaldehído, así como pintura, adhesivos, selladores y pisos con bajos niveles de compuestos orgánicos volátiles.
  • El proyecto incluye un material de aislamiento adecuado, ventanas con un factor U de 0.40 o inferior y un valor de Coeficiente de Ganancia de Calor Solar de 0.40 o inferior, y un sistema de calefacción, ventilación, aire acondicionado y calentamiento de agua y espacios hidrónico combinado que permite ahorrar energía.
  • El proyecto maximiza la iluminación natural y la ventilación cruzada y los ventiladores de tumbado eliminan la necesidad de tener acondicionadores de aire.
  • En todas las unidades se instalaron electrodomésticos Energy Star; la lavandería central cuenta con lavadoras Energy Star y secadoras a gas.
  • El proyecto está convenientemente ubicado cerca de servicios de transporte público y a poca distancia de oficinas, escuelas y servicios.
  • El proyecto implica el redesarrollo de un terreno industrial contaminado y ha servido como catalizador para la regeneración de la zona.
  • El uso de bio-zanjas permite hacer frente al problema de manejo de tormentas, filtrando el agua lluvia de los tejados y del terreno antes de que entre al sistema de agua lluvia.
  • Los jardines de estilo mediterráneo ayuda a proporcionar sombra, conservar agua y reducir la irradiación solar.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

  • Las operaciones de la propiedad se financian en un 100% con los alquileres pagados por los residentes. Actualmente, los costos de los servicios se pagan en su totalidad con el dinero del presupuesto de operación de la propiedad y no dependen de ningún apoyo financiero adicional.
  • Eden ha llevado a cabo de manera exitosa sus actividades de construcción de vivienda popular durante los últimos 40 años y tiene una posición financiera sólida. Existe financiamiento para 15 nuevos proyectos de vivienda, cuya construcción está programada para iniciar en los próximos dos años.
  • La construcción de Walker Landing permitió la creación de más de 150 empleos temporales con sueldo básico en la parte de la construcción y otros puestos profesionales. Actualmente tres empleados trabajan en el sitio, incluyendo un administrador de la propiedad, un coordinador de servicios y una persona encargada del mantenimiento.
  • Cerca de Walker Landing se encuentra el corredor industrial Clawiter y un centro de empleo. El Southland Mall, el Centro Médico Hayward, y una variedad de establecimientos comerciales locales ubicados cerca del proyecto también ofrecen diversas oportunidades de empleo.
  • Walker Landing ofrece alojamiento a familias que ganan entre US$13.500 y US$46.000 por año, o entre el 15 y el 50% de los ingresos medios del área. Los alquileres oscilan entre US$450 y US$1050, dependiendo del tamaño y de los ingresos de la familia. Si los ingresos de un inquilino disminuyen y hay una unidad más barata disponible, el inquilino puede mudarse a esa unidad o hacer que su unidad sea reclasificada como una unidad de menores ingresos. El personal de servicios para los residentes también ayuda a las personas a conectarse con otras soluciones de alquiler temporales en la comunidad.
  • Las políticas de vivienda incluyentes son una forma creativa para que las municipalidades incrementen la construcción de vivienda popular. La meta de estas políticas es garantizar que el continuo crecimiento de la región dé cabida a personas de todos los niveles de ingresos.
  • Existen tres acuerdos reglamentarios registrados relacionados con la propiedad, que exigen que ésta sea usada y mantenida como vivienda popular familiar, garantizando así que Walker Landing permanezca accesible a las personas de bajo ingresos por un mínimo de 55 años.

 

¿Cuál es el impacto social?

  • Se realizan actos y actividades trimestrales para reunir a los residentes en actividades recreativas y de desarrollo cultural comunal.  El Programa de recreación y enriquecimiento que se realiza cada verano incluye actividades relacionadas con intercambios culturales, conciencia ambiental, servicios comunitarios y paseos de campo, brindando un espacio seguro para que los niños interactúen con otros jóvenes de su comunidad.
  • El Programa de Servicios a los Residentes ofrece una gama de servicios de apoyo a los residentes adultos y jóvenes, incluyendo un Club de Tareas y Actividades que ofrece tutoría después de la escuela y enriquecimiento para niños, uso de las instalaciones del Laboratorio de Computación de Eden, donde se brinda capacitación en el uso de computadores, programas de capacitación financiera para adultos y capacitación para propietarios de casas.
  • Walker Landing ha ayudado a disminuir las tasas de delincuencia local al restablecer una propiedad abandonada para darle un uso activo y al poner grupos de vigilancia en las calles. Los residentes participan en un Programa de seguridad comunal en la vecindad, para crear un lugar más seguro donde vivir.
  • El personal de servicios de apoyo de Eden trabaja con los residentes para proporcionar información y derivación a recursos locales que satisfagan sus necesidades individuales, como por ejemplo asistencia para el alquiler de vivienda, búsqueda de empleo, redacción de hojas de vida, seguro de salud y guarderías infantiles.
  • Los residentes de 16 años de edad para arriba tienen acceso a un programa anual de becas para seguir carreras académicas y/o vocacionales.
  • Eden trabaja busca empoderar a sus residentes por medio de programas de apoyo que, además de las actividades mencionadas más arriba, también incluyen programas para la enseñanza de inglés como segundo idioma y clases de ciudadanía, educación para la salud y clínicas de bienestar, talleres educativos y oportunidades de socialización y recreación.

 

Obstáculos Encontrados

  • Después de que se emitió el certificado indicando que había concluido el proceso de limpieza ambiental, y mientras se preparaba el terreno para la construcción del nuevo proyecto, los trabajadores se toparon con un tanque de almacenamiento subterráneo que no aparecía en los planos, el que pudo haber causado una importante demora en la construcción. Gracias a un mayor nivel de cooperación y comunicación entre Eden, DeSilva, DTSC y la Ciudad, el tanque fue retirado y la limpieza se hizo rápidamente, lo que permitió no afectar de manera significativa el cronograma de construcción.
  • Debido a la necesidad crítica y la alta demanda de vivienda popular en la zona, sería deseable contar con un proyecto de vivienda popular con un mayor número de unidades que puedan servir para más familias de bajos ingresos. Esto depende obviamente de muchos factores, incluyendo el acceso a financiamiento y a terrenos en los que se construyen las viviendas. También es deseable tener más unidades para familias en el extremo inferior del espectro económico, como aquellos que ganan por debajo del 30% de los ingresos medios del área.

Lecciones Aprendidas

Cuando entró en vigor la versión actualizada del código de energía de California, en el año 2004, siguiendo los consejos de los consultores de energía, Eden y otros proveedores de vivienda popular se fijaron la meta de exceder los requerimientos del código en un 10%, en lugar de su usual meta del 15%. Al concluir la construcción, el inspector del Programa del Sistema de Índice de Energía de Viviendas (HERS en inglés) llegó a la conclusión de que Walker Landing era un 12% más eficiente en la conservación de energía que lo exigido por el código, y que si se hubiera utilizado un calentador de agua más eficiente habría sido un 15% más eficiente, y elegible para el programa de Nuevas Casas de la empresa eléctrica Energy Star. En futuros proyectos piensan mantener su meta original del 15%.

 

Evaluación

  • Se realiza un extenso y constante proceso de monitoreo y evaluación, que incluye revisiones del rendimiento de las operaciones de la propiedad, usando un sistema de calificación mensual de la administración de la misma; una evaluación anual de las necesidades físicas para evaluar las necesidades de mejoramiento de capital; estados financieros; y revisiones del rendimiento en la prestación de los programas de Servicios a los Residentes, que incluyen asistencia y participación de residentes, tasas de cumplimiento de tareas y uso del laboratorio de computación en el programa extracurricular.
  • En el verano de 2009 se llevó a cabo una evaluación entre los inquilinos para obtener retroalimentación de los residentes sobre el diseño, el desarrollo y la administración de la propiedad. Los resultados de la encuesta fueron altamente positivos, pues los residentes de Eden expresaron su satisfacción con el desarrollo, sus unidades y los servicios que reciben en la propiedad.

Transferencia

Eden ha utilizado este modelo de alianza incluyente con constructoras comerciales en varios de sus últimos proyectos en el norte del Estado de California, incluyendo en un proyecto de vivienda popular de uso mixto para adultos mayores de bajos ingresos cerca del centro de la ciudad de Hayward. Actualmente Eden está construyendo 257 unidades de vivienda nuevas, tres proyectos habitacionales adicionales que comprenden 205 unidades, que deben empezar a construirse en el año de 2010, y siete proyectos actualmente en la etapa de factibilidad, que comprenden 757 unidades adicionales.

Varias ciudades pequeñas sin una infraestructura establecida de vivienda popular han solicitado el apoyo de Eden para ayudar a desarrollar políticas de construcción incluyentes. La estrategia de alianza incluyente del proyecto ha sido examinada por varias jurisdicciones de Estados Unidos y ofrece un tremendo potencial para pequeñas comunidades donde la asignación anual de fondos federales es demasiado pequeña para apoyar un proyecto de vivienda popular de cualquier escala.

El modelo de servicios de apoyo utilizado en los proyectos de Eden ha sido ampliamente compartido con los diseñadores de políticas, y como resultado de esto, las variaciones de este proyecto son ampliamente compartidas a nivel local, nacional e internacional. El trabajo de Eden ha sido compartido a través de la Housing Partnership Network, que mantiene intercambios internacionales con el Reino Unido, Canadá y Australia.