Para reformar este barrio “antro” en Göteborg en Suecia se utilizaron una serie de enfoques medioambientalmente y socialmente sostenibles. Este barrio se construyó en los años 70 con un sistema de bloques de paneles de hormigón, y debido a la delincuencia y a los problemas sociales alquilar los apartamentos estaba resultando muy difícil. Los ocupantes de los 255 apartamentos participaron en el proceso de diseño y después en la gestión y mantenimiento.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Mejora de la calidad de vida de los inquilinos.
  • Provisión de vivienda oficial de gran calidad a precios asequibles.
  • Participación de los residentes en el proceso de renovación.
  • Creación de mayor oportunidad para la interacción social.
  • Realización de las reformas utilizando métodos de construcción sostenibles y de ahorro energético.
  • Introducción de tecnología innovadora de energías renovables.
  • Mejora de la calidad arquitectónica de la vivienda oficial.

Situado a 10 kilómetros de Göteborg, el complejo de Gårdsten de 4.400 apartamentos se construyó en 1970 como parte de la iniciativa del gobierno sueco de construir gran cantidad de apartamentos de vivienda social. Desde el principio, este lugar se caracterizó por constantes problemas con altos niveles de desempleo, marginación, falta de seguridad, mantenimiento malo, y además se utilizaba como una zona de vertedero humano para acoger a residentes que no eran de nacionalidad sueca. Las zonas exteriores a los apartamentos se denominaban como “tierra de nadie” y el diseño era horrible, gris y crudo, lo que daba la sensación de desesperanza. Los problemas técnicos de la construcción significaron que las viviendas eran de mala calidad y como consecuencia provocaron problemas de salud. En 1996 las autoridades de la ciudad, emprendieron un proceso de rehabilitación social y física del complejo; y este proyecto resultó ser la primera reforma de este tipo realizada.

Christer Nordstrom Arkitektkontor (CNA) es una empresa privada asesora en arquitectura con más de 25 años de experiencia en el campo de diseño que tiene en cuenta los aspectos sociales y medioambientales. CNA ha participado en varios proyectos de investigación y de muestra europeos y, en particular, ha participado en proyectos de vivienda social que se centran en la sostenibilidad medioambiental. También utiliza sus conocimientos de construcción sostenible en edificios públicos como el Museo Kristinehamn de Arte Contemporáneo y la Agencia de la Vivienda de Göteborg; colabora con socios europeos en la creación de proyectos muestra en toda Europa.

El proyecto de la CNA Reforma de Vivienda Solar en Gårdsten consiste en la restauración de 255 apartamentos en 10 edificios que forman patios. Cada patio se ha denominado como “unidad social y técnica” para las 80-90 familias que viven en los edificios que los rodean. Los patios se han renovado para crear una mayor interacción y colaboración entre los residentes. La participación de los residentes desde el principio fue un aspecto importante del proyecto; se reservó un apartamento vacío para que pudiesen hablar con los arquitectos y la empresa de la vivienda acerca de sus futuros hogares y ambiente vital. Los residentes se organizaron en grupos para ocuparse de tareas como la seguridad, los salones comunitarios y las instalaciones. Los arquitectos colaboraron con los residentes durante la fase de diseño, en particular en lo referente a las zonas e instalaciones comunales.

Otro aspecto de la reforma ha sido la provisión de invernaderos comunales en la planta baja de los edificios lo da la oportunidad de interacción social al igual que el cultivo de fruta, hierbas aromáticas y verduras. También se crearon instalaciones para producir abono y de reciclaje en cada patio. La distribución en el interior de los apartamentos no se modificó aunque se modernizaron las ventanas, los acabados y los electrodomésticos tras consultar con cada residente. Las zonas ajardinadas y la pintura exterior han transformado un ambiente monótono y sombrío en un lugar residencial que gusta y muy popular para los que buscan vivienda.

Los salones comunitarios se utilizan para jugar al ping-pong, como salones “acogedores”, salas de juego para los niños y acontecimientos comunitarios. Todos los grupos de residentes están presentes en acontecimientos y reuniones de la comunidad. Se anima a los residentes a asumir responsabilidad conjunta en la gestión y en el mantenimiento del complejo, y en especial participan en el mantenimiento de las zonas comunales y el ambiente exterior.

Un sistema innovador de capa doble de aire solar se utiliza para la calefacción solar y los módulos prefabricados en el tejado de concentración solar calientan el agua en las casas de antemano. El calor se almacena en forma masa térmica en los elementos de la fachada de hormigón originales. La unión de estos elementos, que antes de la reforma perdían mucha energía térmica, ahora permite que entre aire caliente en los apartamentos. Cuando el aire frío toca el fondo de la cavidad en la pared, se devuelve al concentrador solar para que lo caliente de nuevo.

El coste total del proyecto fue de 11, 7€ millones (15,5$ millones), con 2,2 millones de euros (2,9$ millones) gastados en los elementos de energía y sostenibilidad de la construcción. Es decir, 624€ por metro cuadrado(828$). Estos gastos quedaron sufragados por la empresa de la vivienda principalmente (11€ millones o 14,6$ millones), 400.000€ (530.480$) los aportó la UE, y 300.000€ (397.860$) el gobierno central.

La empresa propietaria de los apartamentos se encarga de la gestión en colaboración con los inquilinos. Se anticipa que los ingresos del alquiler servirán para cubrir futuros gastos de mantenimiento y gestión de los apartamentos. El ahorro energético e hídrico de un 40% se utiliza para cubrir los gastos de capital que acarrearon las reformas.

La empresa propietaria ha aumentado los ingresos provenientes de los alquileres debido a que todos los apartamentos están en la actualidad ocupados y los gastos de operativos de energía y agua han disminuido en un 40%. Los apartamentos ya no son fríos y no tienen que soportar problemas de condensación con la consecuente mejora de la salud de los inquilinos. Los gastos energéticos reducidos, la mejora de las instalaciones, y las oportunidades de interacción social han contribuido a una mejora global de la calidad de vida.

Antes de que se produjese la reforma, era difícil alquilar las viviendas en este barrio y un 35% de los apartamentos estaban vacíos. Pero uno de los indicadores evidentes del éxito del proyecto es el hecho de que al concluir éste en 2000 todos los pisos que quedaban vacantes se alquilaron antes de junio 2001, y ahora hay una lista de espera.

 

¿Por qué es innovador?

  • Mejoras sociales al haber creado un espacio comunitario y un espacio semi privado.
  • Provisión de los invernaderos comunales y lavanderías adyacentes. ·
  • Utilización de un tejado de módulos de energía solar.  Prefabricados de construcción rápida y fiable.
  • Utilización de un sistema de doble capa de aire solar para caldear el ambiente y un sistema de ventilación de precalentamiento solar a través de balcones acristalados.
  • Enfoque integral de todos los elementos del proyecto.
  • Los métodos utilizados no son complicados y no requieren conocimientos expertos o técnicas caras.
  • Los contadores individuales para el consumo de energía y agua permiten a los residentes hacerse responsables del consumo de recursos.
  • Los contadores se han instalado en varias empresas de vivienda social en Suecia y hay una demanda que va en aumento. Hasta ahora la empresa de vivienda ha instalado sistemas parecidos en unos 1.000 apartamentos.

¿Cuál es el impacto medioambiental?

El consumo de energía se ha reducido en un 40% con este proyecto. La energía y el agua se contabilizan y se cobran por apartamento creando así una mayor concienciación del consumo energético. Todos los deshechos se separan y los deshechos orgánicos se meten en contenedores especiales para abono en los invernaderos. La concienciación del público acerca del ahorro energético e hídrico se ha producido a consecuencia del ejemplo que ha dado el proyecto.

Como éste es un proyecto de reforma los materiales existentes se conservaron con algún añadido como los balcones acristalados, los nuevos tejados inclinados para placas prefabricadas de energía solar, y el aislamiento exterior. Todos los nuevos materiales de construcción se seleccionaron por su calidad de higiene y calidad medioambiental con la ayuda de los expertos de la UE. Se dejaron las ventanas originales donde fue posible con los nuevos cristales de vidrio con propiedades de baja emisión. Los concentradores solares precalientan un 35% del agua en los apartamentos.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

El proyecto ha transformado un barrio “difícil de alquilar” en una zona residencial popular alquilando los pisos vacíos de un 35% a un 0%. Entonces ha resultado ser un complejo de vivienda económicamente más viable que antes de que se produjese la reforma, y todos los gastos de mantenimiento y gestión se amortizarán con los alquileres.

Antes de los trabajos de mejora, los gastos de agua, calefacción y electricidad los pagaba la empresa y a estos efectos se incluía un cargo (no detallado) en el alquiler. Después de las modificaciones, estos gastos han disminuido en un 40% y los gastos de consumo de cada apartamento se detallan con un cargo mensual que pagan los residentes como parte de las mensualidades. La subida de los alquileres a consecuencia de las mejoras queda compensado por una reducción de los cargos de consumo energético lo que hace que el pago mensual como media no haya aumentado. Los inquilinos pueden controlar la cantidad de energía y agua que consumen y así saben que reducir ese consumo o aumentarlo afecta directamente a la cantidad de alquiler que pagan cada mes.

 

¿Cuál es el impacto social?

El diseño del patio se ha creado específicamente para dar amplia oportunidad para la interacción e integración de la comunidad.
Los conocimientos que han adquirido los residentes en una serie de campos ha sido gracias a su participación en los procesos de diseño y gestión del proyecto. CNA también organiza cursos de formación para los trabajadores de los espacios verdes abiertos, principalmente para aquellos que no tienen empleo en la zona.

Aproximadamente la mitad de los ocupantes de los apartamentos son en la actualidad suecos, y el resto provienen de otros países. Antes de que se produjesen las reformas, este barrio tan poco popular era utilizado por al ayuntamiento como zona para residentes extranjeros solamente. Las relaciones entre todos los inquilinos son muy buenas, y hay buena interacción entre todas las nacionalidades.

Lecciones Aprendidas

  • Es importante informar a todas las partes involucradas acerca de las ideas y conceptos que han impulsado del proyecto.
  • La participación de los inquilinos es muy valiosa pero necesita una cuidadosa preparación.
  • La cooperación entre todas las partes es necesaria desde el principio del proyecto para conseguir un diseño integral.
  • Una fase de diseño prolongada y exhaustiva conlleva una fase de construcción más corta y eficaz con muy pocos errores y un buen gasto total.
  • Cada proyecto tiene sus posibilidades y limitaciones específicas y es importante dar con el mejor concepto para cada uno de ellos.
  • La energía renovable se puede utilizar con éxito en proyectos de reforma si se integra bien.

Evaluación

CET gestora de energía está haciendo un seguimiento del proyecto como parte del apoyo del programa THERMIE de la UE.

Transferencia

Este proyecto se puede trasladar a otras partes de Europa donde haya grandes bloques de pisos de paneles de hormigón y su demolición no sea la solución adecuada. Los métodos utilizados en el proyecto de Reforma de Vivienda Solar en Gårdsten no son complicados y no requieren técnicas rebuscadas o costosas.

La empresa de la vivienda ha utilizado algunos de los elementos de este proyecto de reforma para otras viviendas sociales de los que es propietaria en la misma zona. Otras empresas de la vivienda en Suecia ha introducido el uso de contadores de electricidad y agua al igual que este proyecto.

La zona de Gårdsten, incluyendo el proyecto de renovación, ha sido uno de los tres elementos que se han exhibido en la exposición sueca nacional de 2005 en Göteborg, por la cual han pasado suecos y extranjeros que han visitado el proyecto entre los que figura el gobierno de la ciudad de Hong Kong.

El proyecto se ha incluido en uno de los proyectos de muestra de energías renovables de la UE dentro del programa SHINE; en el CD de muestra del cual se han distribuido 25.000 ejemplares. El proyecto forma parte de varias publicaciones académicas, como la revista de arquitectura sueca y se ha presentado en varias conferencias en Suecia y Europa.

Partnership

Prpfesional, Gobierno Local, Comunidad Local