Beaver Barracks es un gran complejo de vivienda asequible y ambientalmente sostenible ubicado en el centro de la ciudad de Ottawa, en un antiguo sitio industrial. Fue encargado en 2007 a la Centretown Citizens Ottawa Corporation (Corporación de Ciudadanos del Centro de Ottawa – CCOC) por la Ciudad de Ottawa por medio de su Programa de Acción – el principal programa municipal para aumentar el parque de vivienda asequible a personas de bajos ingresos en Ottawa. El programa está diseñado para facilitar el desarrollo de comunidades de ingresos mixtos que sean adecuadamente diseñadas y manejadas, y construidas en una escala que garantice su integración dentro del barrio. Beaver Barracks integra de manera innovadora un modelo mixto de construcción de vivienda con diseños y operaciones ambientalmente sostenibles. De hecho, Beaver Barracks es uno de los complejos de vivienda de alquiler más sostenibles de Ottawa, tanto desde el punto de vista del diseño como del estilo de vida. El complejo es mixto en términos de ingresos – con alquileres a precios de mercado, por debajo del mercado y altamente subsidiados – así como en cuanto a capacidad, edad y composición familiar de los residentes.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

La CCOC es una organización privada sin fines de lucro de base comunitaria que se dedica a la construcción de viviendas, dirigida por inquilinos y miembros, cuya misión es crear, mantener y promover la vivienda para personas de ingresos bajos y moderados. La CCOC es uno de los más grandes proveedores privados sin fines de lucro de vivienda de bajo costo en Canadá, y en 2007 la CCOC ganó una licitación organizada por la ciudad de Ottawa para desarrollar el sitio de Beaver Barracks.  En este proyecto, el complejo más grande y más sostenible que la CCOC ha construido hasta la fecha, la meta es aumentar el parque de vivienda de alquiler asequible de largo plazo en el centro de Ottawa y demostrar que los edificios de alto desempeño y eficientes energéticamente pueden ser atractivos, accesibles, y asequibles.

Contexto

Los problemas más serios a los que se enfrentaba el centro de Ottawa antes de la remodelación de Beaver Barracks eran similares a los de muchas otras ciudades de Norteamérica – la gran mayoría de nuevas construcciones residenciales son condominios privados, que están fuera del alcance de una creciente población de ingresos bajos y moderados. El parque de vivienda de alquiler de propiedad privada más antiguo está en mal estado, brindando vivienda de mala calidad, y está en riesgo de ser reconvertido y adaptado para otros fines. Específicamente, hay una falta de vivienda asequible para las familias, para personas mayores que viven solas y para personas con necesidades de accesibilidad.

Cuando se encargó la remodelación de Beaver Barracks, había aproximadamente 10.000 familias en la lista del Registro de Vivienda Social de la Ciudad de Ottawa en espera de una vivienda subsidiada, y una necesidad de viviendas de todo tamaño, desde suites para personas solas hasta casas para familias numerosas. Había una brecha que llenar en términos del desarrollo de vivienda de alquiler asequible que regeneraría el sitio actual, mejoraría la calidad de vida de sus inquilinos y mantendría a las familias en la zona céntrica de la ciudad. La zona donde se ubica el complejo se había deteriorado durante la década de los 80 y 90, a medida que las construcciones residenciales y comerciales se estancaban y los lotes de estacionamiento proliferaban. El influjo de complejos de condominios en los últimos diez años ha amenazado el carácter de ingresos mixtos de la zona, erosionando el tejido social existente a causa del aburguesamiento.

Características principales

Beaver Barracks es un gran complejo de vivienda asequible ubicado en el centro de Ottawa, en un terreno que había sido ocupado anteriormente por un cuartel militar de la Segunda Guerra Mundial, y que fue vendido por el Gobierno Federal a la Ciudad de Ottawa a principios de la década de los 90. Se lo destinó a vivienda de alquiler controlado y fue el primer sitio en ser desarrollado cuando se restableció el programa de vivienda asequible cofinanciado con el gobierno.

El complejo comprende 254 unidades de vivienda en cinco edificios, ofreciendo una combinación de alquileres a precio de mercado, por debajo del precio de mercado y altamente subsidiados a personas de una gama de ingresos. El tamaño de las unidades varía desde estudios hasta departamentos de tres dormitorios, para personas solas y familias, incluyendo personas mayores y otras con problemas de accesibilidad. También hay espacio comercial en la planta baja de dos edificios y espacio para reuniones de grupos comunitarios.  Los inquilinos que ocupan las unidades subsidiadas son escogidos de la lista de espera precalificada de la Ciudad.  Los inquilinos que pagan el precio de mercado son seleccionados según el orden de llegada. Los alquileres de mercado tienen un tope para no ser más elevados que el alquiler de mercado promedio del barrio. Es uno de los pocos edificios de alquiler asequible en el centro de Ottawa, debido a las presiones de aburguesamiento por construir complejos de condominios más rentables.

Durante la fase de diseño, se reveló que los talleres de diseño integrados, conocidos como charettes, eran una manera efectiva de alentar a las comunidades y a los profesionales de la construcción a pensar en modos positivos, innovadores y colaborativos acerca del diseño, la construcción, las operaciones de los edificios y los estilos de vida de los habitantes.

Construido siguiendo estándares ambientales elevados, el complejo incluye calefacción y enfriamiento a base de energía geotérmica, un techo verde, jardines manejados por los inquilinos y una construcción de alto desempeño, incluyendo ventanas con triple acristalamiento. Beaver Barracks también es accesible a personas en sillas de ruedas y es libre de humo, y los residentes se comprometen en su contrato de alquiler a no fumar en sus apartamentos o en la propiedad. Se alienta a los residentes a hacer una separación responsable de sus desechos (reciclaje y orgánicos), al no proveer vertederos de basura y al hacer que todos los desechos sean clasificados en un cuarto común. Los inquilinos participan activamente y firman un Compromiso Verde para reducir su impacto ambiental por medio de elecciones de estilo de vida y consumo (aunque estos compromisos verdes no son legalmente vinculantes).

Un 15% de todos los apartamentos están reservados a los inquilinos que se benefician de un apoyo adicional para la vida cotidiana, y la CCOC se  asocia con varias organizaciones para entregar ese apoyo, incluyendo a inquilinos con discapacidades intelectuales y físicas, desórdenes mentales, o personas que han perdido su hogar recientemente. En Beaver Barracks hay 25 unidades accesibles a personas en sillas de ruedas, y más del 90% de las unidades restantes, así como todos los espacios de servicios del edificio, pueden ser ‘visitados’ por personas en sillas de ruedas.

Cobertura de costos

  • El presupuesto total de capital para el desarrollo de Beaver Barracks fue de US$64 millones.  La CCOC empleó una combinación de financiamiento público y privado, incluyendo capital de la CCOC (3%), prestamos no reembolsables del gobierno (35%) y financiamiento hipotecario (62%). Más del 70% de los ingresos de Beaver Barracks proviene de los alquileres pagados por los inquilinos (42%) o de subsidios de alquiler pagados por la Ciudad (30%). El resto viene de un pequeño subsidio hipotecario de la Provincia de Ontario (16%) y de las tasas pagadas por varios servicios (12%).
  • Más del 80% de los ingresos operativos totales de la CCOC en todo su portafolio proviene de alquileres (ya sea pagados por los inquilinos mismos o con ayuda de la provincia), un 13% de subsidios operativos de la provincia, y el resto proviene de ingresos varios originados en pagos de estacionamiento, lavandería y alquileres comerciales. Se espera un excedente de US$10.000 en el presupuesto de US$20 millones de 2013.

Impacto

Aunque se lo terminó hace poco, un cambio notable se ha producido en el barrio. Durante 15 años el sitio estuvo desocupado y se había convertido en un lugar desagradable a la vista. Con 254 hogares en los que viven más de 100 niños, el complejo ha ayudado a revigorizar al barrio circundante. Las escuelas locales y las guarderías que solían tener problemas debido a la disminución de la población ahora tienen una nueva fuente permanente de familias y niños que usan los servicios que se ofrecen.

La CCOC está trabajando con la Ciudad de Ottawa para desarrollar plantillas financieras y tablas de protección que ayudarán a la ciudad y a otros proveedores de vivienda locales a planificar nuevos complejos de vivienda asequible.

 

¿Por qué es innovador?

  • Integración de un modelo de vivienda mixto con diseño de construcción y operaciones ecológicas.
  • Ofrece una combinación de alquileres a precio de mercado, por debajo del mercado y altamente subsidiados en un mismo proyecto.
  • Los sitios y edificios tienen una huella ambiental reducida, incluyendo los materiales y las tecnologías utilizados, pero también la participación activa de los residentes en el proceso.
  • El reciclaje integral de desechos manejado por los residentes es innovador en el contexto canadiense.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Beaver Barracks es uno de los complejos de vivienda de alquiler más sostenibles en Ottawa, tanto desde el punto de vista del diseño como del estilo de vida.

Los rasgos de diseño eficientes en el uso de recursos incluyen:

  • Sistema de calefacción y enfriamiento geotérmico, ventilador recuperador de energía, cerramiento hermético y ventanas de triple acristalamiento que garantizan que el edificio use un 40% menos de energía que otros edificios similares.
  • Se alienta la separación de desechos, no instalando vertederos de basura y usando un cuarto común para la basura, el reciclaje y la basura orgánica.
  • Las lavadoras de ropa con consumo eficiente de energía, los accesorios de plomería de bajo flujo y la xerojardinería resistente a la sequía ayudan a ahorrar agua.
  • La envoltura del edificio y el piso incluyen un 40% de material reciclado, y se utilizó madera recuperada para los detalles arquitectónicos en las áreas comunes.

Desde la perspectiva de los estilos de vida:

  • Todos los inquilinos firman una promesa comprometiéndose a hacer sus estilos de vida más ecológicos y reducir su huella ambiental. Durante la renovación anual de su contrato de alquiler, los inquilinos reciben un resumen de sus compromisos del año pasado; un cálculo de la reducción de su huella de carbono como resultado de sus compromisos ecológicos. Cada edificio tiene letreros en las áreas comunes que promueven los aspectos del diseño ambiental del edificio y refuerzan las normas de comportamiento ecológicas.
  • La CCOC facilita un Equipo Verde, manejado por inquilinos, para involucrar a otros inquilinos en estilos de vida ecológicos, como el cultivo de alimentos en los jardines orgánicos comunitarios existentes en el sitio y ofreciendo talleres sobre la cosecha de árboles frutales y de nueces.
  • La CCOC ve a la jardinería como un paso hacia la soberanía alimentaria.  En el verano de 2013 se realizará la gran inauguración de los Jardines Victoria – un jardín central cuidado por los inquilinos –que incluirá un jardín de niños, un jardín accesible y un área de cultivo de alimentos que serán donados al Banco de Alimentos.
  • Se ha desarrollado una variedad de programas locales de alimentos y seguridad alimentaria, incluyendo la entrega de guías de alimentos ‘Compra Local’ a todos los nuevos inquilinos, con mapas y listas de mercados de productores locales, ayudando a dar inicio al programa de la caja de buenos alimentos de Ottawa, brindando un espacio libre para las reuniones de los grupos de jardinería y trabajando con grupos de seguridad alimentaria y jardinería locales para incrementar la participación.

Además, el proyecto también ha tenido impactos ambientales más amplios:

  • La reutilización de un sitio abandonado reduce la necesidad de extender la zona urbana y destruir el hábitat natural.
  • La ubicación céntrica del sitio permite a los inquilinos caminar hacia los centros comerciales locales, o usar sus bicicletas, tomar transporte público o participar en un programa para compartir autos que existe en el sitio. Existe un lugar seguro para guardar las bicicletas y espacio para bicicletas eléctricas. Menos del 40% de las unidades cuenta con espacios para estacionar autos.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

  • El trabajo inicial dependía de préstamos no reembolsables concedidos por el gobierno. Sin embargo, una auditoría independiente realizada por la Ciudad de Ottawa reveló que Beaver Barracks puede comenzar a generar un modesto excedente después de los primeros cinco a diez años de operación.
  • Aunque el proyecto no fue concebido como un desarrollo económico para la comunidad, tener un hogar asequible ayuda a los residentes a vivir dentro de sus medios y abre las puertas a la educación, el empleo y la capacitación.
  • Beaver Barracks brinda vivienda de alquiler de alta calidad a muchas familias que de otro modo no podrían pagarla. Cuando el proyecto esté terminado, el 45% de los inquilinos pagarán un ‘alquiler relacionado con sus ingresos’ (30% de los ingresos brutos de la familia); un 15% de los inquilinos pagarán un ‘alquiler por debajo de los precios del mercado’ (un 70% del alquiler total) y un 40% de los inquilinos pagarán no más del alquiler promedio en el mercado para el barrio, lo que en si es significativamente más bajo que el alquiler típico para apartamentos de condominios más nuevos.

 

¿Cuál es el impacto social?

En relación a la cooperación comunitaria e integración social:

  • Añadir espacios de distracción al aire libre en balcones, techos o terrazas aumenta el área habitable disponible y brinda un punto natural de encuentro para los vecinos.
  • Las jardineras y los jardines brindan un punto de inicio para las conversaciones, que la CCOC facilita distribuyendo flores, vegetales y plantas de hierbas gratuitamente a los inquilinos, e instalando jardines manejados por los inquilinos.
  • A medida que los inquilinos se van conociendo, han ido organizando reuniones donde todos traen algo de comida, así como noches de juegos y clubes infantiles. También han trabajado juntos en temas comunitarios, por ejemplo, liderando la lucha para restaurar un parque en el barrio después de que fue convertido en un estacionamiento.

 

Obstáculos Encontrados

  • Como este proyecto representaba un crecimiento del 20% en su portafolio, la CCOC se vio absorbiendo un crecimiento proporcional en personal, nuevos inquilinos y nuevas tecnologías en un corto periodo, lo que se complicó por cambios en el equipo de personal principal.  La CCOC tuvo que manejar cuidadosamente la transición e integración de nuevo personal.
  • Este fue el primer edificio multifamiliar en Ottawa totalmente libre de humo (tanto al interior como en las partes externas).  La CCOC tuvo que entregar notificaciones de desalojo a algunos inquilinos que violaron esta política, pero en todos los casos los inquilinos cambiaron su comportamiento y nadie fue desalojado.
  • Hubo un significativo incremento en los costos de los materiales de construcción durante el desarrollo que desafiaron la viabilidad financiera y la asequibilidad del proyecto. La CCOC descubrió que se necesita hacer un significativo análisis de riesgo cuando se hace un proyecto tan costoso como éste y que es necesario rediseñar el proyecto para poder ajustar el presupuesto.

 

Lecciones Aprendidas

  • El diseño de unidades de vivienda accesibles ha debido ser modificado para ajustarse a las inquietudes individuales de los residentes. CCOC ha descubierto en la primera etapa que los inquilinos con dificultades de accesibilidad necesitan un alojamiento que responda a sus necesidades individuales, y se revisó el diseño de las unidades accesibles para la segunda etapa de modo tal que las inquietudes individuales de los residentes sean tenidas en cuenta.
  • La CCOC invirtió una gran cantidad de capital en la tecnología geotérmica. Aunque es innovadora, también fue costosa y compleja, causando un aumento en los costos de operación. Como resultado, en sus proyectos futuros la CCOC pondrá énfasis en el diseño pasivo para reducir la huella ambiental de los edificios, en lugar de tener una tecnología activa como la geotérmica.

 

Evaluación

La CCOC está monitoreando varios indicadores de desempeño ambiental y social, incluyendo el consumo de servicios básicos y la separación de desechos, así como el cumplimiento por parte de los inquilinos de sus compromisos ecológicos. Actualmente se están recolectando datos sobre desechos sólidos, uso de energía y consumo de electricidad para saber si se puede lograr el ahorro de energía previsto.

 

Transferencia

Beaver Barracks sirve como modelo para futuros complejos de vivienda asequible de la CCOC, y ha servido como proyecto piloto para muchas herramientas ‘de vida verde’ de la CCOC: grupo de trabajo de inquilinos, letreros ambientales en el edificio, política de no fumar, separación de desechos, jardines comunitarios, estacionamiento para bicicletas, y autos compartidos. Uno de los socios de la CCOC ha usado la experiencia de participar en el desarrollo de Beaver Barracks para introducir conceptos ecológicos en sus otras propiedades.