Fideicomiso de la Tierra de las Cuatro Calles de Granby

Descripción del Proyecto

Cuatro Calles de Granby y su grupo comunitario predecesor han, durante muchos años, mantenido unida a la comunidad de Granby. Su campaña finalmente exitosa para detener la demolición de viviendas brindó un foco para la comunidad, pero este enfoque fue no convencional y creativo. Se enfocó en recuperar viviendas y calles vacías del abandono y estimular el orgullo de la comunidad al respecto de la zona. Lleva a cabo un mercado callejero que vende ropa de época, tortas y comida caribeña. Esto ha mantenido las visitas a la zona y ha proporcionado una presencia visual para la comunidad en la zona más amplia y en la ciudad.

Se organizó pintura y jardinería comunitarios. Este trabajo se manifestó en murales y trabajos de arte en las ventanas tapiadas de las viviendas vacías y en los exhibidores de flores y vegetales plantados en los contenedores reciclados a lo largo de las calles. Esta actividad ganó el Premio ‘Florece el Noroeste’ en 2014.

En 2011, atrajo exitosamente el financiamiento de un emprendedor social basado en Jersey. Esto permitió a la comunidad contratar arquitectos para desarrollar planes para la zona. Estos incluyeron varios diseños altamente innovadores, incluyendo el convertir una casa sin techo en un jardín de invierno vidriado. Los diseños lograron significativa atención de los medios y ganaron el prestigioso reconocimiento artístico Premio Turner en 2015.

En 2012, Cuatro Calles de Granby negoció exitosamente con el Concejo para que diez hogares sean transferidos al Fideicomiso de la Tierra para su renovación. Cinco han sido vendidos y cinco retenidos para alquiler de bajo costo.

El trabajo ayudó a inspirar a otros proyectos de renovación para que tengan lugar en Granby. Un programa de renovación de la asociación de vivienda local Plus Dane ha comenzado a trabajar en la renovación de 27 viviendas abandonadas. Liverpool Mutual Homes (viviendas Mutuales de Liverpool) está renovando 40 viviendas y una cooperativa de vivienda local, Terrace 21, comenzará pronto la renovación de cinco viviendas.

En 2015, Cuatro Calles de Granby estableció el Taller de Granby, un emprendimiento social basado en Granby mismo que realiza productos para el hogar, tales como picaportes y chimeneas, de la basura y los escombros dejados por las casas que fueron demolidas. El material compuesto que producen es conocido como Granby Rock.

En 2016, Cuatro Calles de Granby consiguió financiamiento del Consejo de Artes para la casa de Jardines de Invierno. Esta, cuando sea construida, utilizará dos casas abandonadas para crear un espacio comunal vidriado que prevén que sea utilizado como un jardín botánico para cultivar plantas exóticas. El edificio también proporcionará una casa común para la comunidad, tendrá alojamiento de cama y desayuno y servicio de conferencias para ayudar a generar ingresos para Cuatro Calles de Granby.

Fines y Objetivos

Cuatro Calles de Granby busca llevar la regeneración comunitaria a todos el barrios de Granby, no sólo deshaciendo el daño y abandono de los últimos cuarenta años sino también reteniendo lo mejor de lo que quedó y construyendo una zona mejor, más fuerte e inspiradora. La declaración de su visión describe crear «una comunidad próspera, vibrante, mixta, aprovechando la creatividad, energía y compromisos existentes en la zona».

Su resumen inicial de re-desarrollo describió «retener la generosidad y flexibilidad de los edificios originales» y «crear un barrio que brinde vivienda asequible; el distrito más verde de la ciudad; es arquitectónicamente rico e incluye renovaciones imaginativas de las casas adosadas victorianas».

Su objetivo de largo plazo es renovar todas las viviendas en el triángulo de Granby, proporcionando viviendas para 250 familias que son o bien miembros de la comunidad original de Granby esperando a volver a casa, o bien familias locales con necesidad de vivienda.

Las principales cuestiones que Cuatro Calles de Granby busca resolver son:

• Falta de cohesión y resiliencia.
• Bajos niveles de compromiso cívico para exigir rendición de cuentas de parte de los organismos responsables.
• Aislamiento social de algunos grupos dentro de la comunidad, por ejemplo, grupos minoritarios.
• Falta de edificios para uso público o actividades sociales para beneficio de la comunidad.
• Falta de espacios comunales para aumentar la cohesión comunitaria y vidas saludables.
• Mal estado de la vivienda en la zona.

Contexto

Granby es una pequeña zona de Liverpool. Está comprendida por una serie de calles de casas adosadas del siglo diecinueve, ubicadas en la zona L8 de Liverpool, aproximadamente a una milla del centro de la ciudad. Es la zona más étnicamente diversa de Liverpool y, según consta, el hogar de la comunidad negra más antigua del Reino Unido. Existe evidencia de que una comunidad negra ha vivido en esta zona por casi 400 años.

La comunidad está entre las más pobres del Reino Unido. En 2015, se calculó que estaba entre el 1% de los distritos más carenciados del país según los índices de carencia. Esta medida considera los niveles de ingreso, empleo, educación, salud, crimen, ambiente habitable y barreras para la vivienda.

La calle principal que atraviesa la zona (Granby Street) fue, hasta principios de los años 70, una calle principal ocupada con tiendas de alimentos, carniceros, manufactura de pequeña escala y hasta un cine. Pero durante los años 70, la zona comenzó a decaer, los residentes experimentaros altos niveles de desempleo y mayores niveles de pobreza. Las tensiones en la zona continuaron hacia 1981, con serios disturbios civiles conocidos como las revueltas de Toxteth. Una persona murió, cientos fueron heridos, otros cientos arrestados y muchos edificios fueron dañados o destruidos.

En los años que siguieron a las revueltas, la vida en Granby se convirtió en cada vez más desolada. La pobreza y los niveles de desempleo empeoraron, más negocios quebraron y viviendas vacías comenzaron a aparecer a medida que la percepción de la gente sobre la zona se volvía más negativa.

La respuesta del Concejo Municipal de Liverpool a estos problemas fue altamente polémica para la comunidad local. Adquirieron cientos de casas en la zona para demolición. Se construyeron nuevas viviendas en su lugar pero algunas zonas se dejaron como sitios vacantes para demolición. Las políticas de asignación para las nuevas viviendas también fueron polémicas; la comunidad percibió que habían tenido el efecto de quebrar la comunidad original. Las viviendas originales fueron dejadas en pie en sólo cuatro calles. Pero aún allí, la mayoría de las viviendas fueron adquiridas por el Concejo y las asociaciones de vivienda, tapiadas y dejadas vacías. Muchos miembros de la comunidad sintieron que existía una política de decadencia gestionada. Algunos lo percibieron como «medidas especiales» (un término tomado de la respuesta del gobierno del Reino Unido a las escuelas fallidas) en respuesta a, y posiblemente como castigo por, las revueltas de 1981.

La intervención del Concejo fue acelerada a principios del siglo 21 con la introducción del Programa de Renovación del Mercado de Vivienda del gobierno nacional. Este proporcionó financiamiento para que los Concejos resuelvan las áreas con vivienda en decadencia. Durante este periodo, más viviendas fueron adquiridas y tapiadas y más fueron demolidas. Hubo poco mantenimiento llevado a cabo y, como resultado, las casas restantes, la mayoría de las cuales estaban ahora vacías, cayeron seriamente en el deterioro.

En 2010, el Concejo Municipal de Liverpool intentó vender la totalidad de Granby a un desarrollador. Hubo interés y se seleccionó a un desarrollador pero luego de una serie de desafíos, el proceso de adquisición eventualmente se detuvo y el contrato fue retirado.

Para 2011, sólo cuatro de las 14 calles originales permanecían. La mayoría de las casas estaban vacantes y tapiadas. Sólo quedaban 70 residentes en la zona. Aún así la asociación de residentes que se había formado en los años 90 para enfrentar la demolición de las viviendas todavía estaba presente y ellos sintieron que había surgido una oportunidad.

Se convirtieron en un Fideicomiso de Tierras Comunitarias en 2011 y recaudaron fondos para las renovaciones y el control comunitario.

Características clave

Los Fideicomisos de Tierras Comunitarias son organizaciones manejadas y controladas localmente y democráticamente responsables. La membresía está abierta a todos los que viven o trabajan en la comunidad definida, incluyendo propiedades que no pertenecen al Fideicomiso de Tierras Comunitarias. Los miembros eligen a un Comité Asesor de voluntarios para operar el Fideicomiso de Tierras Comunitarias diariamente en su nombre. La comunidad más amplia en Liverpool ha ofrecido a Cuatro Calles de Granby apoyo desde 2011, con eventos abiertos en el Mercado de Granby.

Cuatro Calles de Granby lleva a cabo eventos callejeros, reuniones sociales y proyectos participativos, por ejemplo, un grupo de plantación, para involucrar a la comunidad inmediata y más amplia. También utilizan su sitio web y presencia en redes sociales para actualizar y promover la participación y producir un boletín informativo digital (e impreso) para estimular el hábito de compartir información.

Cuatro Calles de Granby tiene una estructura de gobernanza liderada por un Comité Asesor compuesto por:

• Un tercio de residentes de las cuatro calles.
• Un tercio de residentes de la zona L8 más amplia.
• Un tercio de asociados que trabajan en la comunidad con habilidades y competencias aplicables y conocimiento de las cuestiones.

El enfoque de Cuatro Calles de Granby fue instigar, constituir y liderar una red de proyectos, asociaciones, y colaboraciones forjadas a través de negociaciones de largo plazo con partes interesadas del sector público y privado. La autoridad local transfirió propiedades a Cuatro Calles de Granby en 2012 como una transferencia de bienes. Un inversor social, Steinbeck Studios, ofreció un préstamo sin interés y fundó el ‘documento de visión’ para la zona que luego alentó a otros asociados a involucrarse. Steinbeck Studios brindó gestión de proyectos en los primeros días y ahora ha desarrollado planes para re-desarrollar vivienda en la Calle Ducie, lo cual tendrá un presupuesto de varios millones. Otras casas en la zona de Cuatro Calles de Granby están siendo desarrolladas por Plus Dane, LMH y la cooperativa de vivienda Terrace 21. Se obtuvo apoyo financiero adicional de la Fundación Nationwide, Poder de Cambio, Agencia de Hogares y Comunidades, Lotería Nacional, Red Nacional de FTC, Vivienda Steve Biko y Grupo Plus Dane, Consejo de Artes del Noroeste, Fundación Trust House.

¿Qué impacto ha tenido?

Cuatro Calles de Granby ha tenido un impacto en la percepción del Concejo Municipal de Liverpool en cuanto a la regeneración de vivienda y de cómo el Concejo se involucra con las comunidades locales. Existe evidencia de que el Concejo ha cambiado su enfoque en cuanto a la demolición. En 2016, una zona mucho más grande de viviendas abandonadas que estaba planeada para demolición fue entregada a desarrolladores para su renovación. Cuatro Calles de Granby es citado en las políticas del Concejo de Liverpool como un ejemplo de desarrollo liderado por la comunidad.

Cuatro Calles de Granby es mencionado como proponente de buenas prácticas en cuanto a cómo los residentes y oficiales de la ciudad trabajan en asociación. También son parte de la Red Europea Re: Kreators y han recientemente realizado una presentación para los ministros de la Agenda Urbana de UE como proponentes de buenas prácticas.

 

 

¿Cómo se financia?

Cuatro Calles de Granby se mueve hacia una posición de ser financieramente sostenible. Los ingresos del alquiler de viviendas, negocio y taller cubrirán el costo de operación del Fideicomiso de Tierras Comunitarias y los reembolsos de préstamos. Han calculado que cada vivienda que alquilan produce un excedente de £3.500 (US$ 4.500) por año, lo cual puede ser invertido en el Fideicomiso de Tierras Comunitarias.

Los costos de organización y de capital para el trabajo de desarrollo han sido cubiertos por una serie de subvenciones y préstamos. Las subvenciones llegan a un total de £900.000 (US$ 1,1 millón) y están conformadas por:

• £14.800 (US$ 19.000) subvención de viabilidad de FTC (Red Nacional de FTC).
• £128.000 (US$ 164.000) subsidio de hogares asequibles (Fundación Nationwide).
• £32.000 (US$ 41.000) subsidio de viabilidad (Agencia de Hogares y Comunidades )
• Subvención de £37.500 (US$ 48.000) (DCLG)
• Subvención de £10.000 (US$ 13.000) para viabilidad – Cuatro Esquinas (Lotería Heritage)
• £10.000 (US$ 13.000) subvención para actividades del proyecto (Awards for All)
• £385.000 (US$ 496.000) desarrollo de negocios comunitarios (Poder de Cambio).
• £249.000 (US$ 321.000) Jardín de Invierno (Consejo de Artes)
• £40.000 (US$ 51.000) Jardín de Invierno (Fundación Trusthouse).

También hubo un préstamo de desarrollo de £500.000 (US$ 640.000) de Steinbeck Studio – el inversor basado en Jersey mencionado previamente en la descripción del proyecto.

A medida que Cuatro Calles de Granby se mueve hacia la próxima etapa de su desarrollo, planean utilizar la venta de 5 viviendas para cubrir algunos de los costos. El ingreso proyectado de la venta de las cinco viviendas del Fideicomiso de Tierras Comunitarias de Cuatro Calles de Granby es de £450.000 – £600.000 (US$ 580.000 – US$ 772.000), dependiendo de las tasaciones y la confirmación del criterio de ‘asequibilidad’ en el momento de la venta.

¿Por qué es innovador?

Cuatro calles de Granby es único en el Reino Unido como una regeneración de un barrio entero liderada por la comunidad. Es todavía más destacable porque la comunidad se encuentra entre las más pobres del Reino Unido y ha experimentado quizás la decadencia y deterioros más extremos que cualquier otro lugar del Reino Unido en tiempos de de paz.

Uno de los fundadores y miembro del comité asesor, Ronnie Hughes, dijo:

«Lo que está sucediendo en Granby es un prototipo importante para las municipalidades del norte, quienes han sufrido mucho por los ajustes, hace dos años, toda la zona estuvo cerca de ser entregada a un desarrollador privado, pero ahora las personas que viven aquí finalmente tienen participación formal en el lugar. Es un logro extraordinario – y ahora es extraordinario para siempre».

Los Fideicomisos de Tierras Comunitarias son relativamente nuevos en el Reino Unido, y a pesar de que el número está creciendo continuamente, Cuatro Calles de Granby es el primer Fideicomiso de Tierras Comunitarias enfocado en la renovación de edificios existentes. Su modelo de regeneración es innovador a nivel internacional y ha sido reconocido por los especialistas suizos de Vivienda Liderada por la Comunidad Urbamonde como un caso de estudio internacional.

Cuatro Calles de Granby ha adoptado a las artes como un medio para la regeneración. Esto ha llevado a encargar diseños y arquitectura innovadores y ha alentado la creatividad. Este enfoque ha llevado a la creación de un emprendimiento social y ha ayudado a involucrar a la comunidad más amplia. Además, esto ha llevado al reconocimiento más amplio, notablemente a través de ganar el Premio Turner en 2015. El Premio Turner es el premio de arte más prestigioso del Reino Unido y es organizado por la Galería Tate. Esto ha atraído mucha atención de los medios y ha estimulado significativamente las actividades de recaudación de fondos.

¿Cuál es el impacto medioambiental?

El proyecto involucra la renovación de edificios existentes en lugar de la demolición y reconstrucción, utilizando recursos existentes y manteniendo las estructuras originales adonde sea posible. Cuatro Calles de Granby ha asegurado que el espíritu ‘hágalo usted mismo’ del cual emergió el Fideicomiso de Tierras Comunitarias y el deseo de reducir el impacto ambiental sean incorporados en sus diseños, por ejemplo, los productos para el hogar Granby Rock producidos por el Taller de Granby.

Una de las primeras actividades del grupo comunitario que existía antes de Cuatro Calles de Granby fue la jardinería comunitaria. El grupo que continúa este trabajo, el ‘Triángulo Floreciente’ asociado, han renovado y creado nuevos espacios verdes con la comunidad local. Ellos continúan trabajando con los residentes para mantener su condición de ganadores del concurso Florece el Noroeste y como finalistas en Calle del Año 2015 de la Academia de Urbanismo, por hacer de Granby la zona más verde de la ciudad.

Cuatro Calles de Granby también ha cedido cinco viviendas a Terrace 21, una eco-cooperativa, quienes modernizarán cinco viviendas para alcanzar el estándar de ‘passiv haus’ (vivienda pasiva).

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

Cuatro Calles de Granby está encaminado hacia la sostenibilidad financiera. Tiene un plan de negocios de 30 años que busca que la organización de convierta en totalmente sostenible financieramente para 2021. Su trabajo previo dependía de subvenciones para los costos de capital y de voluntarios llevando a cabo actividades para mantener los costos impositivos al mínimo.

A medida que el Fideicomiso de Tierras Comunitarias crece, desarrollará más potencial de generación de ingresos. Los ingresos vendrán de alquilar viviendas, ceder viviendas a otras asociaciones de vivienda, alquiler de espacios de reunión y, en el futuro, planea alquilar espacios para comercios.

Cuatro Calles de Granby ha sido muy exitoso en recaudar fondos para apoyar el desarrollo inicial y los costos de capital del proyecto. También han trabajado con inversores sociales para acceder a financiamiento social.

Buscan asegurar que la organización no dependa de ingresos o subvenciones restringidos y que pueda desarrollarse más utilizando sus propios ingresos.

¿Cuál es el impacto social?

Cuatro Calles de Granby ha brindado un foco para el diálogo y la acción comunitarios, en una comunidad previamente sin poder e ignorada. Han creado un fuerte sentido de solidaridad alrededor de la vivienda, los espacios verdes y la apropiación comunitaria. Los voluntarios locales han sido instrumentales en el desarrollo de proyectos y han sido apoyados para desarrollar sus propias capacidades en todas las áreas de operación del Fideicomiso de Tierras Comunitarias.

Los residentes han tenido la oportunidad de reunirse y colaborar con artistas internacionales en el desarrollo de esculturas e instalaciones.

El Taller de Granby, un nuevo emprendimiento social produciendo productos a medida para el hogar en la Calle Granby, emplea a 14 artistas/creativos jóvenes de la zona, trabajando para entregar pedidos de la exhibición del Premio Turner. El Taller de Granby ha sido recientemente destacado en el Festival Internacional de Negocios 2016 en Liverpool. El Taller de Granby ocupará un espacio entre las unidades de comercio planeadas para actuar como un centro para comercio local y emprendimientos sociales y creativos que brindan mayor actividad económica.

El Mercado de Granby continuó expandiéndose y se mudó recientemente a la calle principal, Calle Granby, permitiéndole crecer y haciéndolo más prominente y visible.

Tomando ventaja de la actividad previa, atrajeron a poetas y músicos de reconocimiento internacional para actuar y co-producir con los residentes un buen ambiente, actividades y sentido de cohesión. Esto contribuye a la salud y bienestar de un grupo comprometido de residentes que construyen su propio capital social.

Cuatro Calles de Granby ha creado a la fecha 50 nuevos empleos en la construcción, artes y organización comunitaria. Esto es significativo en una zona adonde las tasas de desempleo permanecen entre las más altas del Reino Unido, especialmente entre la gente joven. La renovación no sólo empujó a la economía local sino también ofreció importantes oportunidades de capacitación y empleo.

Obstáculos Encontrados

Cuatro Calles de Granby superó un gran obstáculo a través de negociar la transferencia de la propiedad de viviendas desde el Concejo Municipal de Liverpool al Fideicomiso de Tierras Comunitarias. Esto es particularmente destacado considerando la relación histórica entre la comunidad y el Concejo. Otros obstáculos superados incluyen:

• Contratación de contratistas competentes y confiables.
• Trabajos de construcción adicionales fuera del alcance del proyecto debido a problemas no previstos.
• Asesores voluntarios que tengan suficientes habilidades para supervisar el trabajo y se sientan cómodos desafiando las decisiones de los contratistas.
• Obtener financiamiento que sea flexible y receptivo.
• Establecer acuerdos legales para asegurar que las propiedades cumplan con los criterios de hipotecas y sean asequibles para miembros comunitarios de bajos recursos en perpetuidad.

La organización superó estos obstáculos a través de contratar a un especialista para ayudar al Comité Asesor incluyendo representantes del Concejo Municipal de Liverpool y la Asociación de Vivienda Steve Biko (el único grupo de vivienda de Liverpool de Negros y minorías étnicas (NME)).

Lecciones Aprendidas

• La necesidad de evolucionar a través de la vida útil del proyecto y adaptar las formas de trabajo.
• Estar enfocado en las metas y objetivos del proyecto en lugar de adaptar el esquema o las ideas para que se ajusten al criterio o cronograma de quienes proporcionan financiamiento.
• La importancia de asegurar que el Comité Asesor tenga las habilidades necesarias para implementar el proyecto y tiene un plan para resolver cualquier necesidad que se identifique.
• Hubo una necesidad de contratar a contratistas especializados para asistir adonde hubo necesidades de experticia y conocimientos tales como leyes de contratistas y gestión de proyectos.

Evaluación

No existe una evaluación formal de proyecto. Los varios proveedores de financiamiento han solicitado devoluciones regulares y algunos han encargado evaluaciones externas.

Reconocimiento

El Proyecto Cuatro Calles de Granby recibió el Premio Turner en 2015 con su equipo de arquitectos.

Una de las cuatro calles: Calle Cairns fue finalista en 2015 en la competencia Calle del Año del Reino Unido, de la Academia de Urbanismo.

Cuatro Calles de Granby ganó un Premio Europeo de Vivienda Liderada por la Comunidad de urbaMonde en 2016 y recientemente ha sido nombrado en las 50 Nuevas Organizaciones Radicales de Nesta.

Cuatro Calles de Granby atrajo la atención de los medios nacionales, incluyendo artículos en las noticias de televisión de la BBC y los periódicos Guardian, Independent y Daily Mail.

También han sido utilizados como caso de estudio en una serie de monografías de arquitectura, planeamiento urbano, geografía y sociología, tesis y artículos académicos. También han contribuido a un programa de la BBC sobre la historia de la arquitectura en el Reino Unido, y aparecieron en muchos programas de arte de medios y cultura a través de Europa.

Transferencia

El trabajo de Cuatro Calles de Granby ha inspirado y alentado a asociaciones de vivienda de la zona a adquirir y renovar propiedades vacías en Granby. Los programas actuales de tres asociaciones de vivienda pondrán a 72 casas nuevamente en uso.

Cuatro Calles de Granby trabaja actualmente con otros grupos a través de Liverpool, por ejemplo, Homebaked Coming Home (emprendimiento social para poner viviendas vacías en uso). Comparten su experiencia de pasar del activismo a estructuras organizacionales.

Están compaginando lo que creen que son los enfoques metodológicos importantes que utilizaron en cada etapa para compartir con otras comunidades de clase trabajadora en otras ciudades.

Cuatro Calles de Granby recibe visitas de manera regular para compartir sus experiencias con otros. Por ejemplo, llevan a cabo talleres (60 en 2016) para estudiantes de planeamiento, arquitectura y ciencias sociales para influenciar el desarrollo de lugares y la creación de espacios para la gestión democrática.