Descripción del Proyecto

Contexto del Proyecto

Localizada en la orilla del lago Champlain, la ciudad de Burlington veía como sus zonas ribereñas y vecindades próximas estaban en decaimiento por la cambiante economía; previos programas de renovación urbana en la ciudad habían disgregado comunidades unidas y en 1984 el gobierno entrante fue encargado de entregar la renovación urbana, que preservaría comunidades y mejoraría las viviendas existentes sin necesidad de traslados, pero éstos fueron objetivos en negrilla, en una época en la que el gobierno federal estaba reduciendo radicalmente los programas de vivienda y de desarrollo de la comunidad, así como disminuía agudamente todo el presupuesto de los programas anti-pobreza.

Una región altamente atractiva de pequeñas granjas y ciudades, al norte del Estado de Nueva York, el estado de Vermont, bastante popular para las casas de descanso y la recreación, tiene el mercado inmobiliario de alquiler más apretado de la nación, y la tercera tarifa más baja de hogares vacantes para la venta, reflejando un vacío significativo entre la relación vivienda-salario, para los habitantes de ingresos medios en Vermont. En el 2006, el 67 por ciento de los ciudadanos de Vermont, no obtuvieron ingresos necesarios para comprar una vivienda promedio y el 59 por ciento de los hogares, no ganaron lo suficiente para alcanzar el valor de alquiler promedio tasado. Estos precios, son incluso más altos en los tres condados en los cuales el CHT funciona, con un alquiler medio de US$983, siendo este valor US$200 más alto que el alquiler promedio del estado. El costo medio de una vivienda es de US$240,000 necesitando entonces, un sueldo casi de US$80,000/año y ahorros de US$16,000 anuales para poder adquirir una vivienda.

Características Claves

Las comunidades de administración son organizaciones de base comunitaria sin ánimo de lucro, que poseen la tierra en administración para el beneficio de la comunidad. No sólo garantizan asequibilidad a largo plazo y preservación del subsidio de vivienda, sino que también, proporcionan un modelo para el préstamo responsable a las personas con sueldos bajos, como un medio exitoso de compromiso con la comunidad y la toma de decisión. Establecido inicialmente como Comunidad de Fideicomiso de Burlington en 1984, la organización se asoció con otros pequeños proveedores de vivienda de alquiler del lugar, para formar la organización Champlain de Fidecomiso de Vivienda – CHT en el 2006.

A la fecha CHT tiene en su portafolio, 430 hogares tanto individuales como en condominio, ocupados por sus propietarios, 1.500 viviendas en alquiler, 115 hogares cooperativos y más de 6.000m2, entre espacios comerciales y oficinas para la venta directa, y adicionalmente, 120 apartamentos más, están en desarrollo. CHT, adquiere tierra y propiedades y vende o alquila la propiedad u otras instalaciones comunitarias a una entidad individual o corporativa reteniendo la propiedad de la tierra subyacente. A través de un arriendo de tierra perdurable, CHT otorga a los inquilinos, total derecho a la tierra para la estabilidad de su ocupación (y la de sus herederos), pero requiere que la propiedad esté compartida o en reventa, para así asegurar la accesibilidad permanente. Bajo la fórmula de reventa, solamente el 25 por ciento de cualquier valorización sobre el valor inicial de una propiedad, corresponde al inquilino.

Un ejemplo de cómo la fórmula de reventa funciona: Asumiendo que una propiedad es comprada por $200.000, de los cuales $160.000 corresponden a hipoteca y $40.000 por concesión de CHT. Después de algunos años el dueño decide vender y la propiedad se ha valorado en $260.000. El vendedor consigue $15.000 (25 por ciento de la valorización de $60.000) más el valor de cualquier reembolso por cuotas de hipoteca pagadas, por ejemplo $10.000, dándoles así a ellos un depósito de $25.000 para la compra de otra propiedad. CHT compra la propiedad por $175.000 y toma su honorario de administración del 6 por ciento de $15.600 y el valor de sobra restante de $29.400 se agrega al valor de la concesión original, dando un total de $69.400. CHT vende la vivienda a un nuevo propietario por $260.000 con una hipoteca de $190.600 y una concesión de $69.400. Un subsidio o concesión inicial es siempre necesario para asegurar la accesibilidad, pero como se puede apreciar en el ejemplo, se recicla en la reventa. La permanente asequibilidad además toca al interés público reciclando cualquier inversión pública que crea la asequibilidad inicial y permita que CHT sirva a generaciones de propietarios de vivienda sin subsidio estatal adicional, como en este ejemplo donde, el nivel de subsidio sobre una propiedad se incrementa de US$40.000 a US$70.000.

CHT, apunta a ser mucho más que un mecanismo de reventa, es una entidad incluyente y democrática gobernada con una constitución que ofrece en conjunto diversos elementos de la comunidad para proteger su misión en el tiempo. Es administrada por un junta directiva de 15 miembros, entre los cuales la mitad representan los intereses de la gente que vive en los condados, pero no viven en las propiedades de fideicomiso, como representantes públicos de los gobiernos locales o las agencias involucradas y la otra mitad son los representantes de los propietarios, arrendatarios y los miembros cooperativos que viven en las propiedades de CHT.

El enfoque de CHT ha tenido un impacto significativo en la regeneración de las áreas en declive de la ciudad; el impacto físico más grande, se presentó en el antiguo extremo norte de Burlington donde ahora se cuenta con casi 500 apartamentos y 70 viviendas individuales y en condominios, ubicadas en ocho cuadras de dicho sector de la ciudad que anteriormente estaba disipado y en decadencia. Tal como sucede con la restauración de las propiedades, CHT desarrolla los sitios inadecuados del sector dentro de los propósitos residenciales, revalorándolos para el uso comunitario, como por ejemplo con pequeños parques, lo cual ayuda a otras  organizaciones no lucrativas para crear instalaciones comunitarias, en vecindades donde están los más altos niveles de pobreza, tal es el caso de “Good News Garage” (Taller de Buenas Noticias, repara los carros recibidos en donaciones, para el beneficio de las familias de bajos ingresos) y el Centro y Banco de Alimentos Multi-generacional (que recibe donaciones de alimentos de la comunidad y prepara comidas calientes para las personas desprotegidas). Se puede realizar tal trabajo, porque se puede desarrollar y acceder a una variedad de recursos de capital, como es un crédito de calidad, desarrollador de probada eficacia para proyectos difíciles y con un compromiso de conservar los edificios para el uso de la comunidad.

CHT además intenta establecer propiedades asequibles en áreas propensas al aburguesamiento a fin de conservar una mezcla social, un ejemplo de esto, es el edificio de 40 apartamentos sobre la costa reformada del lago, que es la única vivienda de alquiler en el área, y además es el primer edificio verde residencial del estado.

Costos

CHT inicialmente en 1984, recibió de las autoridades de la ciudad, un subsidio por valor de US$200,000. No obstante, su estrategia de financiación y fuente de recursos actuales no es nada diferente de cualquier otro proveedor social de vivienda en los Estados Unidos. CHT utiliza tanto, recursos de los subsidios del gobierno estatal, regional o local, como la financiación con bajas tasas disponibles en el mercado, igualmente aplica, inversión privada, donaciones y subsidios de fundaciones. Su modelo de auto-ayuda mutua, envía un enérgico mensaje de gran alcance a las agencias de  financiación, especialmente en el clima político actual,  que denigra el supuesto de los programas “regalados” que les permite atraer fondos. Las fuentes de ingreso actual, provienen en un 23 por ciento de los subsidios federales y estatales, un 24 por ciento de alquileres, 16 por ciento de las ganancias sobre reventas y un 36 por ciento de intereses, honorarios por alquileres comerciales y otros.

Los problemas recientes en el mercado inmobiliario, en lo relacionado a hipotecas, no han tenido ningún impacto negativo en CHT, por el contrario han servido para destacar el valor de su enfoque, de préstamos responsables a personas de bajos ingresos. La experiencia anterior, en 1991, de la caída de valores inmobiliarios, ocasionó una pérdida en los ingresos por honorarios de administración, lo que llevó al establecimiento de un fondo de administración para que en tiempos de valores rápidamente incrementados, se hicieran reservas de dinero para compensar cualquier déficit, en tiempos de baja de precios. Entretanto la actual experiencia en la crisis de crédito de vivienda (diciembre de 2007) demostró que a finales del segundo semestre del 2007, la tasa anual para las ejecuciones hipotecarias sobre todas las hipotecas de los Estados Unidos fue del 2 por ciento, con algunas áreas, funcionando por encima del 3.4 por ciento. Como contraste, un examen de 80 Comunidades de Fideicomiso, reveló que en el 2007, solamente se hicieron dos ejecuciones hipotecarias entre 3.100 unidades, obteniendo así, un índice anual de ejecución hipotecaria de un 0.06 por ciento. Es así, que las comunidades de Fideicomiso-CLT de propietarios tienen 30 veces menos probabilidad de entrar en ejecuciones hipotecarias en comparación con la tarifa nacional.

Se estima que el fideicomiso puede reducir el costo de la titularidad de la vivienda en un 25 por ciento, debido al subsidio inicial, al bajo precio de la propiedad y a los costos legales asociados con la compra y esto elimina la necesidad de un seguro de hipoteca privado. Miembros arrendatarios existentes son animados a aprovechar la escala de arrendamiento de vivienda dentro de CHT.

Impacto

  • El proyecto ha asegurado el acceso a la vivienda, para alquilar o comprar, a aquellas personas que no tenían ninguna facilidad de acceder al mercado de vivienda, con viviendas promedio, ahora siendo asequibles para una familia con el 57 por ciento del ingreso medio.
  • La movilidad residencial es aumentada, con un 74 por ciento de personas entrando en el mercado de propietarios de vivienda y un cinco por ciento negociando otro tipo de propiedades de CHT.
  • La políticas estatales y de la ciudad han sido enmendadas y la asequibilidad permanente ahora es política de vivienda del estado de Vermont. Junto con otros agentes de vivienda, CHT ha manejado con éxito el traspaso de propiedad horizontal y otras protecciones a los arrendatarios, primero en instancias locales de la ciudad y más adelante a lo largo y ancho del estado.
  • Los mecanismos sostenibles de financiación han sido establecidos localmente a través del Fondo Fiduciario de Vivienda de Burlington, el cual asigna el uno por ciento de los impuestos territoriales locales, más otros honorarios, para apoyar la vivienda social.
  • El modelo de CLT-Comunidades de Fideicomiso, según lo desarrollado por CHT ha sido designado nacionalmente elegible, como modelo para la financiación federal de vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

¿Por qué es innovador?

  • CHT fue una de las primeras organizaciones en los Estados Unidos en desarrollar el enfoque de fideicomiso en la comunidad para asegurar la vivienda asequible a largo tiempo, el cual está siendo ampliamente utilizado en los Estados Unidos e internacionalmente.
  • Una estructura de membresía que asegura que todos los miembros del fideicomiso posean y administren la disposición de la tierra, lo cual crea un compromiso mucho más fuerte a la organización y su misión.
  • Disposición de servicios y soporte continuos a los dueños de las viviendas para proveer asistencia relacionada con presupuesto, mantenimiento etc.

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Los hogares de CHT han tenido siempre  modestas dimensiones en comparación con las tendencias del mercado en los Estados Unidos, con manejo eficiente de energía y situado en densos desarrollos, en el corazón de comunidades existentes. La localización urbana, asegura que las viviendas efectúen buen uso de la tierra y reduce la necesidad del uso de automóvil.

El primer certificado verde de construcción en el estado de Vermont fue obtenido por un bloque de 40 apartamentos de CHT, sobre la ribera del lago Champlain. CHT, entre su  portafolio de 1.600 propiedades de alquiler, está actualmente tratando de determinar como mejorar la eficiencia energética y como usar los materiales producidos de una manera ambientalmente sostenible.

Adicionalmente a su programa de nueva construcción, CHT trabaja en cooperación con la comunidad de conservación de Vermont, realizando la reutilización y adaptación de edificios históricos locales, para crear vivienda asequible.

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

Una variada fuente de ingresos se ha desarrollado para asegurar la continuidad y la sostenibilidad organizacional de CHT, lo cual incluye la organización de la comunidad, apoyo, movilización de fondos por los miembros de CHT, voluntariado, asistencia técnica y donaciones provenientes de las empresas locales. Un fondo patrimonial, se está estableciendo para proporcionar la financiación sostenible en el futuro, el cual esta actualmente en US$2millones. Un porcentaje (del seis por ciento) del valor de cada reventa va a CHT para ayudar a cubrir sus costos administrativos, y el vasto subsidio que CHT puede atraer es capaz de apalancar la nueva inversión privada.

El modelo de fideicomiso de la comunidad proporciona asequibles oportunidades para la posesión de vivienda entre sus miembros que no puedan utilizar métodos convencionales de financiamiento, permitiéndoles así, poseer sus propios hogares. En ciertas circunstancias CHT con los programas de propiedad de vivienda ha ayudado a hogares con ingresos tan bajos, los cuales oscilan entre US$12,000 y US$20,000 al año para la compra de vivienda (2006) y los apartamentos de alquiler de CHT sirven para la gente que gana menos del 30 por ciento del ingreso medio del área.

Se estima que el fideicomiso puede reducir el costo de la titularidad de la vivienda a un 25 por ciento, debido al subsidio inicial, al bajo precio de la propiedad y a los costos legales asociados con la compra, lo cual elimina la necesidad de un seguro de hipoteca privado. Miembros arrendatarios existentes son animados a aprovechar la escala del arrendamiento de vivienda de CHT.

La asequibilidad permanente, también beneficia el interés público, reciclando cualquier inversión pública que cree la asequibilidad inicial y permita que el CHT sirva a generaciones de propietarios de vivienda sin subsidio estatal adicional.

CHT, ha establecido dos centros de Compradores de Vivienda, los cuales están disponibles para la gente de todos los ingresos que necesiten ayuda al decidir si comprar y cómo comprar vivienda. El corazón de este servicio es el taller del Comprador de Vivienda, un curso de ocho horas que capacita a las personas para todas las etapas del proceso, iniciando por identificar el rango de precios, evaluando la calidad de la propiedad, trabajando con agentes inmobiliarios y otros profesionales y con personalizada asesoría del crédito. Aproximadamente 400 hogares al año terminan el curso, y 130 de éstos se deciden por comprar vivienda.

¿Cuál es el impacto social?

CHT, ofrece oportunidades de empoderamiento ciudadano a todos sus miembros. Residentes y no residentes por igual, están activamente comprometidos con la organización por medio de diferente tipo de apoyo y de actividades encaminadas a la construcción de comunidad. Eventos organizacionales como comidas campestres ofrecidas voluntariamente o días de limpieza y casas abiertas en los nuevos desarrollos permiten la integración de los miembros y los compromete con el trabajo de CHT. Las vacantes directivas son ocupadas cada año por elección en la reunión anual, en donde los miembros también reciben los informes financieros y corporativos. Los boletines de noticias, los sitios web y los correos especiales mantienen a todos sus miembros informados y en contacto entre ellos.

Las asociaciones de residentes son apoyadas en los diversos proyectos para ayudarles a identificar necesidades de la comunidad y para la toma de decisiones. Los 115 residentes que viven en vivienda cooperativa, tienen sus propias juntas directivas.

La cooperación es estimulada tanto entre los grupos de vecinos, como entre, los propietarios, las asambleas de planeación del barrio y las autoridades de la ciudad. CHT integra diversos niveles de ingreso entre los residentes de sus edificios, por ejemplo el proyecto de la zona de la costa es de alquiler mixto, la mayoría de los arrendatarios ganan menos del 60 por ciento del ingreso  medio, pero hay un 12 por ciento con altos ingresos, los cuales pueden pagar la tarifa de alquiler completa de acuerdo al mercado. El condominio del borde de la ciudad-City Edge, tiene 60 apartamentos para la venta, de los cuales 31 tienen el precio restringido.

Los miembros son movilizados para hacer frente a la “nimbyzación”, fenómeno o movimiento que surge cuando los vecinos se oponen a una propuesta novedosa.

Los líderes de CHT y residentes, asisten a reuniones con los vecinos de la zona para explicar el trabajo del Fideicomiso. Aunque sea fácil parar el desarrollo en Vermont, el CHT nunca ha perdido un proyecto por efecto de NIMBY[1], incluso en los barrios más ricos.

[1] NIMBY son unas siglas inglesas que significan Not In My Back Yard (no en mi patio trasero). Consiste en la reacción que se produce entre determinados ciudadanos que se organizan para enfrentarse a los riesgos que supone la instalación en su entorno inmediato de ciertas actividades o instalaciones que son percibidas como peligrosas.

Obstáculos Encontrados

  • El enfoque de fideicomiso en la comunidad dio un giro a la ley americana de propiedad, ya que en los Estados Unidos, la libertad del sector inmobiliario para obtener riqueza ilimitada, es socialmente sagrada y protegida legalmente; pero el contrato incorporado por CHT para los compradores, en efecto, detuvo el libre comercio de tierra en el mercado. Esto fue superado usando un enfoque “de doble precaución”, cerciorándose que las estructuras legales fueran irrefutables. Los contratos de arrendamiento proporcionados, duran 21 años y son permanentemente renovables por el arrendatario. Se requiere que todos los compradores contraten un abogado independiente, para asegurarles que entienden completamente el acuerdo legal que se esta inscribiendo, lo cual es confirmado en la escritura.
  • La aceptación del modelo de CLT en la corriente principal ha sido un desafío, pero los beneficios, son ahora, bien reconocidos.
  • La reducción continua en la financiación pública ha sido superada trabajando junto con otras organizaciones de vivienda sin animo de lucro y movilizando una variada gama de fuentes de financiación

Lecciones Aprendidas

  • Es necesario ser flexible y adaptable a fin de sobrevivir y crecer. Esta flexibilidad y receptividad son incorporadas al modelo de CLT, por ejemplo, en el cálculo de la fórmula de retorno de capital, la conveniencia es tanto para los dueños de una casa como para los arrendatarios.
  • Admitir los errores y corregirlos.
  • El modelo de CLT trabajará en mercados calientes, si hay una fuente de capital para hacer la adquisición inicial.

Evaluación

Hay una continua supervisión de la actividad para asegurar que la asequibilidad está siendo mantenida. En el 2002 un estudio fue conducido después de 20 años de operación; se estudiaron las 97 reventas, realizadas durante ese tiempo, lo cual fue medido por una serie de indicadores claves (ver abajo los resultados). Un estudio adicional se realizó en el 2007 para actualizar el estudio anterior, el cual será publicado el próximo año;  actualmente hay más de 200 reventas (29 en el 2007).

Transferencia

CHT se ha visto siempre como parte de un gran movimiento de reforma de tierra y ha permanecido comprometido, para contribuir en la construcción de ese movimiento, compartiendo tanta experiencia como le sea posible. El aspecto de permanente asequibilidad del modelo, ha atraído el soporte local, del condado y de los gobiernos estatales de toda la nación, especialmente en estos últimos años en donde ellos luchan por preservar las oportunidades de los propietarios de vivienda en sus jurisdicciones, ante la reducción de recursos públicos, y en muchos casos, apreciando el acelerado valor de las propiedades inmobiliarias.

El proyecto ha tenido un gran impacto localmente, en donde ahora la permanente asequibilidad es política de vivienda del estado y algunas agencias no-CLT, ahora, utilizan las restricciones de reventa de CLT en la venta de sus viviendas.

En el 2005, las Comunidades de Fideicomiso-CLT alrededor de los Estados Unidos se unieron para formar la red nacional de CLT, en la cual CHT ha tenido un papel determinante. Esta red tiene fuerte soporte financiero del Instituto Lincoln para la Política de Tierra y los Recursos Federales y se está convirtiendo rápidamente como un centro de referencia de buenas prácticas. Se ha establecido la Academia de Fideicomiso de Comunidad, para proporcionar oportunidades de capacitación asequible, para el sector de la vivienda.

Más de 200 CLT, se han desarrollado en los Estados Unidos usando el ejemplo de Burlington. La mitad de éstos, se desarrollaron durante los pasados siete años como respuesta al aumento en los precios de vivienda y están prosperando particularmente fuertes en los mercados inmobiliarios más costosos (California, la Florida). La ciudad de Washington está estableciendo actualmente un CLT a nivel urbano, con 1.000 hogares previstos en la primera fase y Nebraska está estudiando una iniciativa estatal. CHT ha asistido a un grupo de nativos Hawaianos para proteger el acceso a la tierra que rápidamente se ha encarecido por el turismo y el mercado de las casas de descanso. Ellos han aprobado recientemente un fideicomiso estatal de vivienda y de conservación basado en el modelo de Vermont.

Internacionalmente, se ha contado con la visita de grupos provenientes del Reino Unido y el Canadá, en donde el enfoque ahora se está poniendo a prueba, con el soporte de las agencias nacionales de vivienda. La Corporación de Vivienda del Reino Unido, ahora permite que la subvención de vivienda social esté disponible para los proyectos de vivienda de CLT. La capacitación correspondiente del enfoque, se está brindando a los trabajadores de la USAID, lo cual se considera una gran oportunidad en las democracias emergentes, proporcionando una posición intermedia entre los modelos de propiedad del gobierno y los modelos dirigidos por el gobierno en el pasado y la práctica de privatizar todo inmediatamente.